¿Qué es la venta de nuda propiedad?

La nuda propiedad es un recurso al que hace unos años atrás no se recurría muy frecuentemente. Sin embargo, en los dos últimos años ha tenido un repunte inusitado producido por varios factores. Puede solventar un problema económico estructural siempre y cuando sepamos cómo vender la nuda propiedad.

No es poca cosa el incremento de negocios en los que se involucra la nuda propiedad. La baja prolongada de los tipos de interés ha provocado que los inversionistas volteen la mirada a la creciente oferta de este tipo de opciones inmobiliarias.

Por otra parte, la oferta que ha visto elevar sus líneas en los gráficos puede encontrar una explicación en las carencias que sufren los miembros de la tercera edad al llegar a su edad de retiro y percatarse de que será imposible para subsistir contar solamente con la pensión de ley.

Pros y contras de vender la nuda propiedad

Vender la nuda propiedad reporta beneficios a ambas partes, pero también conviene conocer algunas cuestiones antes de tomar la decisión y hacer efectiva la operación.

La venta de la nuda propiedad es una opción muy ventajosa para aquellas personas que desean vender un inmueble y continuar disfrutando del mismo. Esta modalidad permite permanecer viviendo en el inmueble durante toda la vida y, al mismo tiempo, obtener beneficios económicos inmediatos.

No obstante, antes de proceder a la venta de la nuda propiedad, el propietario deberá considerar una serie de puntos clave. En primer lugar, hay que tener en cuenta que las facturas de los suministros (gastos regulares como luz, limpieza, mantenimiento, etc.) deben abonarse por parte del vendedor y/o usufructuario mientras sea la persona que disfruta de la vivienda. En cambio, los gastos aprobados para obras o reparaciones del inmueble las asumirá el nudo propietario.

En segundo lugar, si se da la situación de que, además de vender la nuda propiedad, se decida también alquilar una parte o la totalidad de la casa a un tercero, será necesario informar al inquilino de que el contrato de alquiler termina al mismo tiempo que el usufructo.

En tercer lugar, de cara a los familiares y/o posibles herederos del vendedor, estos deberán saber que una vez que se vende la nuda propiedad la titularidad del inmueble pasa de manera irrevocable al comprador. La operación no podrá revocarse en ningún caso.

Estas serían las principales cuestiones a tener en cuenta antes de la venta de la nuda propiedad. No obstante, también hay que considerar las ventajas de esta operación, tanto para el vendedor como para el comprador. Como hemos comentado anteriormente, el principal beneficio que obtiene el vendedor de forma inmediata es una ganancia económica.

La persona que adquiere la nuda propiedad también disfruta de ventajas como realizar una inversión con una alta rentabilidad, pudiendo suponer un ahorro de hasta un 50% con respecto al precio de mercado.

Además, en lo referido a los impuestos, la venta de la nuda propiedad también reporta beneficios a las personas mayores de 65 años. Al vender una vivienda habitual quedan exentos de pagar el Incremento Patrimonial en la declaración de la renta.

En el tema de gastos, los que asume el usufructuario serán menores, ya que solo debe abonar aquellos correspondientes a los consumos habituales del inmueble y el IBI. Por su parte, el nuevo comprador, es decir, el nudo propietario, se encargará de aquellos gastos extraordinarios que pudiera tener la propiedad, así como de los gastos de comunidad.

¿Cómo vender la nuda propiedad?

Hay varias modalidades bajo las cuales se cede o negocia la nuda propiedad. Veamos las más comunes.

Pago único

Esta primera forma de vender la nuda propiedad obliga al nuevo nudo propietario a cancelar una suma acordada en un monto único, es decir, en un solo pago.

Este pago será acordado por ambas partes, considerando el valor de mercado del inmueble y la edad del usufructuario, desde la cual se desprende el factor que se utilizará para un cálculo que sirva, si no de justiprecio, al menos de referencia para la negociación.

Renta

Esta manera de vender la nuda propiedad se cristaliza cuando el comprador acepta entregar un monto periódicamente (generalmente de forma mensual) al cedente a modo de amortización por la venta. La renta puede ser fija o variable, pudiendo incluso establecerse los lapsos de revisión.

De aquí se desprenden a su vez dos opciones:

Renta temporal

El monto acordado será abonado por el nudo propietario por un plazo previamente estipulado, al final del cual se agota el usufructo, pasando a ser propiedad plena del nudo propietario.

Renta vitalicia

El momento de extinción de la condición de usufructo ocurrirá al momento de fallecer el propietario original.

Por ser un plazo incierto, determinar el monto de la renta se hace más complejo y su negociación puede, por ejemplo, prever que haya una indemnización única a los herederos o incluso que tengan la potestad de recuperar la plena propiedad, reembolsando todos los gastos, intereses y demás bonificaciones que se plasmen en el contrato.

Vender la vivienda sin mudarse

La propiedad plena se compone de dos derechos: la nuda propiedad y el usufructo. Mientras que el usufructo se refiere al derecho a usar y disfrutar una propiedad, la nuda propiedad sería la mera titularidad de la misma. En una operación de compra y venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio, los derechos se reparten entre dos partes, el vendedor (usufructuario) y el comprador (nudo propietario).

El usufructuario (vendedor) mantiene el derecho de usufructo, es decir, puede usar y disfrutar de la vivienda hasta su fallecimiento. El disfrute de la misma implica poder arrendar parte o la totalidad del inmueble. 

En todos los casos, al aceptar y firmar el contrato, quien era el dueño absoluto cede el derecho de dominio al nudo propietario y de allí en adelante él solo será el usufructuario del inmueble negociado.

En caso de apremio económico puede perfectamente disfrutar de rentas que el inmueble produzca, ya que como usufructuario tiene el derecho de disponer como mejor parezca del bien.

Cuando hemos tomado la decisión de vender o comprar la nuda propiedad de un inmueble es muy recomendable asesorarse con gente experta que nos ayude a gestionar tal negociación apoyados en la experiencia, para así transitar ese camino sin ningún sobresalto.

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