¿Cómo se formaliza la compra-venta?

Adquirir un bien inmueble tiene una serie de pasos y requisitos que son exigidos por los sistemas públicos que sirven de plataforma para controlar todas las transacciones y garantizar la transparencia del proceso. Uno de estos requisitos —siendo quizá el más importante— es el documento de compra-venta.

El contrato de compra-venta es el documento legal que expresa los términos en los cuales dos partes acuerdan el traspaso de una propiedad. En el caso que nos ocupa, nos referimos específicamente a un bien inmueble representado en una vivienda, un local comercial, una oficina o cualquier propiedad considerada como parte del sector inmobiliario.

Lo primero que es relevante mencionar es que el comprador tiene la posibilidad de constatar la situación del inmueble que se le ofrece en venta, gracias precisamente a la existencia de estos mecanismos usados para llevar el control de las operaciones en la industria.

Obtener la información del inmueble

Una vez identificado el inmueble en cuestión, se puede solicitar la información del registro en donde consta la cualidad en cuanto a propiedad de quien la pretende negociar y la capacidad de enajenarla que tenga, considerando que no haya ninguna restricción para su venta expresada en embargos, hipotecas, etc.

También allí se tendrán los datos precisos de su ubicación, linderos, y demás señas que serán importantes incluir en el contrato de compra-venta. Este documento debe identificar inequívocamente la propiedad sujeto de la venta, basándose en los datos suministrados por el registro.

Un contrato de compra-venta tiene varias partes y puede variar dependiendo de los términos y condiciones que acuerden las partes. Revisemos uno a uno estos apartados.

Identificación de los involucrados

En las primeras líneas debe haber la declaración explícita de la voluntad del vendedor de entregar en venta el inmueble al comprador. Esto se hace identificando a ambos de manera amplia y haciendo constar que el vendedor tiene la potestad de llevar a cabo la transacción, según las informaciones suministradas por el registro.

Si el vendedor actúa en nombre de una empresa, una sociedad o en general de un grupo, debe mencionarse mediante cuál licencia se permite abrogarse tal derecho, mencionando taxativamente si ostenta algún poder notariado o algún otro tipo de documento que lo faculte.

En la mención del comprador, luego de incluir sus señas deberá señalarse que el mismo acepta la venta y está en total acuerdo con los términos que a continuación se enumeren. De esta manera el comprador, luego de firmar el documento, no podrá impugnar nada de lo que menciona el contrato.

Identificación y descripción del inmueble

En este contenido del documento se exponen todas las características del inmueble. Su nombre o denominación —si es el caso—, ubicación, linderos, extensión y, en general, los datos que se desprenden de su registro original. Esta descripción debe ser tan precisa que no genere ninguna duda sobre cuál es la cosa negociada.

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Si es un piso o una casa, por supuesto que será mucho más fácil determinar su ubicación y hacer su descripción inequívocamente, no así cuando se trata de un terreno o alguna otra posesión, que quizá amerite usar las coordenadas UTM para garantizar la precisión requerida para su geo-localización.

Condiciones del pago

Este apartado debe explicar los compromisos pecuniarios del comprador, especificando oportunidad en los pagos, plazos convenidos y cualquier otro detalle relacionado con los desembolsos a realizar.

Por supuesto que en este mismo espacio deben determinarse cuáles serían las penalidades aplicables para cada falta que ocurriese de parte del comprador en el cumplimiento de las mencionadas condiciones.

Normalmente, para garantizar el interés del comprador se han de entregar previamente unas arras que también —si forman parte del valor del inmueble— deben figurar como recibidos a plena satisfacción por el vendedor.

Por la importancia de la información que expresa este segmento del contrato de compra-venta, es de suma importancia que su redacción esté debidamente supervisada por un abogado, y así evitar cualquier ambigüedad o vacío indeseado en el articulado.

Un contrato de compra-venta es un instrumento que debe tener total claridad y en ningún caso debe ser producto de la improvisación. De allí se desprenden los deberes y derechos que asumen ambas partes, siendo el único documento que servirá para reclamar cualquier tipo de inconformidad a posteriori.

Publicación de la venta

El último paso para la formalización de la venta ocurre al presentar el contrato de compra-venta ante el registro correspondiente. Una vez introducido el documento, este será revisado debidamente; una vez verificada su conformidad por el ente público, los otorgantes son convocados para estampar sus firmas y así finiquitar la transacción.

Este acto o protocolo hace pública la acción de la venta, por lo que de allí en adelante estará disponible toda la información concerniente al nuevo propietario, lo que es indispensable para hacer sustentable y confiable el sistema de registro público.

Igualmente, esto es lo que le garantiza al comprador que se le reconoce como pleno propietario para todos los fines consiguientes, pudiendo disponer del inmueble a su antojo; este pasa a ser parte integral de su patrimonio.

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