¿Cómo se determina el precio a pagar en la compra de una hipoteca inversa?

Las condiciones cada vez más adversas que enfrentan los jubilados les obliga a buscar maneras de obtener ingresos adicionales para llegar a fin de mes. Esto puede lograrse poniendo precio a la nuda propiedad o tramitando una hipoteca inversa. Ambos instrumentos suministran liquidez avalados en un bien inmueble.

Al momento de adquirir una vivienda por medio de un financiamiento hipotecario, la institución que concede el crédito cancela al propietario original el monto correspondiente y el comprador va amortiguando la deuda en el tiempo.

En el caso de la hipoteca inversa, dicho inmueble no cambia de manos; en cambio, el propietario recibe un monto o cuota –generalmente mensual– que va engrosando un préstamo que es garantizado por la titularidad de la vivienda.

Las hipotecas inversas

Las hipotecas inversas han sido reglamentadas para ser otorgadas especialmente a personas mayores de los 65 años que tengan dificultades económicas y que puedan liquidar sus viviendas a favor de una pensión temporal o vitalicia.

Para el otorgamiento de este tipo de préstamos el banco o ente financiero realiza un estudio del valor del inmueble involucrado en la solicitud. Adicionalmente, es considerada la edad del solicitante y el periodo durante el cual se desembolsará la pensión.

Tomando en cuenta la esperanza de vida, se establece el monto que la entidad financiera está dispuesta a otorgar y, de ser favorable para el solicitante, se firma el acuerdo.

Es importante recalcar que el inmueble debe estar libre de cargas hipotecarias anteriores, por lo que de existir alguna es menester cancelarla previamente. Es posible que, como parte del convenio de la hipoteca inversa, se otorgue el saldo pendiente para sanear la vivienda de compromisos financieros.

Préstamo que se incrementa paulatinamente

Este tipo de préstamos va incrementándose en el tiempo, por lo que su capitalización es tardía y favorece a los que puedan amortizarla completamente antes de que culmine el plazo previsto. Normalmente esto no implica ninguna penalidad.

Si el propietario sobrevive el plazo del convenio hipotecario, este deberá cancelar el mismo. Si no dispone del capital necesario, deberá entonces realizar la venta de la vivienda para honrar el préstamo.

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Si el trato ha sido vitalicio o el titular falleciera prematuramente, serán los herederos quienes tendrán la posibilidad de recuperar la vivienda cancelando el monto de la hipoteca o negociándola, para entonces quedarse con la diferencia, si la hubiese.

Las negociaciones de hipotecas inversas que se fijan por plazos definidos suelen acompañarse por seguros que cubren la eventualidad que el propietario viva más allá del acuerdo.

Si bien la mayoría de estos seguros son relativamente costosos, son una solución para evitar que los beneficiarios de hipotecas inversas se vean en la calle en el peor momento.

Es importante señalar que los montos otorgados por la vía de hipotecas inversas generalmente no sobrepasan el 60 % del valor actual de mercado del inmueble, lo que quiere decir que los montos de las cuotas suelen ser modestos.

La edad es determinante

Como ya hemos precisado, la edad del solicitante de la hipoteca inversa es determinante para el cálculo de la pensión o cuota a recibir. A mayor edad, mayor será el monto.

También el género influirá, ya que al ser la esperanza de vida mayor en las mujeres, estas percibirán montos más bajos comparativamente.

Por otra parte, si en vez de solicitar la hipoteca a cambio de una pensión se pretende el monto completo en un solo pago, el monto de los intereses crecerá con mucha más rapidez que al recibirlo a cuotas.

Solo se justificará esta modalidad cuando el propietario tenga en mente una inversión de la cual tenga un gran porcentaje de certeza que logrará rentas que superen con creces los intereses que le tocará cancelar por la hipoteca asumida.

Un inmueble es una inversión segura que en momentos de necesidad puede resolver faltas de liquidez de variadas maneras. Los recursos existen y tomar uno u otro dependerá de la situación específica. Lo ideal es asesorarse con los especialistas para tomar decisiones asertivas.

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