¿Cómo se calcula el valor de un inmueble?

El valor de un proyecto inmobiliario se ve influenciado por distintos factores que trascienden los meros costos en lo que incurre el constructor para elevar su estructura. Considerar estos elementos es indispensable para entender cómo calcular el valor de un inmueble.

Sin duda que lo primero que interviene en la valoración de cualquier inmueble es la ubicación del mismo; es decir, el sitio, el terreno en donde se erige. La localización de la propiedad le agrega o resta valor a una propiedad. Cada metro cuadrado, de acuerdo a su cotización, sumará valor al inmueble.

Así como en los asentamientos humanos primigenios lo más apreciado era construir cerca de las fuentes acuíferas, en nuestros tiempos los espacios mejores ubicados con respecto a lugares de prestaciones de servicios importantes —aeropuertos, centros comerciales, distribuidores viales, etc. — son los mejores cotizados.

Aplicando el método de comparación relativa

El tipo de inmueble también influirá en su valoración, ya que no es lo mismo un piso, una casa o un local comercial.

Cada caso adquiere un valor distinto dependiendo también de los metros de construcción de los que disponga. La configuración de la estructura y su metraje intervienen de manera importante.

La valoración también considera el piso en dónde se encuentre y los ambientes con los que cuente. La cantidad de dormitorios, baños, espacios de recreación, sitios de parqueo, etc., son tomados en cuenta para este propósito.

Todos estos aspectos son considerados concienzudamente por los valuadores de propiedades, quienes hacen un estudio de propiedades similares y establecen un estimado del valor del inmueble utilizando para ello métodos universalmente aceptados.

En este proceso se ocupan de investigar los inmuebles con características comparables que han sido negociados en un lapso prudencial de tiempo, tomando nota de los valores en los cuales se realizaron estas transacciones, para luego obtener un monto estimado mediante cálculos de ingeniería.

Valoración por descuento de flujos de caja

Sin embargo, a esta metodología que se conoce como método de valoración relativa se contrapone el de descuento de flujos de caja.

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Los que son partidarios de usar este último alegan que la valoración relativa puede conducir a errores de sobrevaloración o subvaloración por circunstancias coyunturales, y no siempre se obtiene un valor objetivo del inmueble.

Por medio de este método se realiza un cálculo que pretende dar con la capitalización probable de la renta que puede ser obtenida proveniente del inmueble que es sujeto del estudio.

Se proyectan a futuro los potenciales ingresos y los probables gastos, para entonces —aplicando una tasa de retorno deseada y una tasa de inflación probable — obtener un valor estimado del inmueble.

Este método es muy usado por personas que buscan el inmueble con intenciones de inversión más que de vivienda habitual.

En su formulación se considera el monto de alquiler que potencialmente puede producir el inmueble y su tasa probable de ocupación en el tiempo, de manera que la valoración se basa en el rendimiento o dividendo teórico que se obtendría al negociar el inmueble.

Cuando alguien está en la búsqueda de una vivienda que se convertirá en su residencia entran en juego otros factores que diferencian la compra de la que haría un mero inversionista.

Los factores subjetivos influirán en mayor medida en compradores que piensan fundar un hogar en la vivienda, que en otros que persigan el mayor dividendo o beneficio posible.

Conviene aplicar y comparar ambos métodos

En todo caso, no estará de más aplicar ambos métodos antes de comprometerse en una decisión tan trascendental como es la adquisición de un inmueble.

Incluso, es recomendable hacer el estudio aplicando el método de descuento de flujo de caja, aplicando varios escenarios y usando distintos valores para las variables involucradas.

De esta manera, aunque sea para habitarla junto a nuestra familia, estaremos mucho más convencidos y con mejores argumentos para dar el paso y comprar de forma asertiva cualquier bien inmobiliario.

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