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La figura jurídica mediante la cual la propiedad puede desdoblarse para permitir que su escritura sea de una persona distinta a la que tiene el derecho al uso y disfrute, es la que permite las negociaciones de rentas vitalicias. Para ello es necesario saber calcular el usufructo vitalicio.
Las rentas vitalicias son contratos mediante los cuales el propietario de un bien –que generalmente se trata de un inmueble– acepta ceder la nuda propiedad a un tercero, mientras reserva para sí el usufructo de la cosa negociada.
A través de este contrato se establecen los términos de cada uno de los acuerdos. Entre estos términos destacan el monto de la renta vitalicia que recibirá el propietario original –ahora solo usufructuario–, así como el plazo estipulado de dicha renta.
Para estimar esta renta (cuando es vitalicia) es menester realizar un cálculo basado en la esperanza de vida actual que registran los organismos competentes. La Organización Mundial de la Salud estima que actualmente la expectativa de vida llega a 89 años de edad, por lo que se toma este número para determinar el monto del usufructo.
El valor del usufructo es el porcentaje del valor del inmueble que se obtiene como resultado de sustraer la edad del usufructuario de 89, que es la esperanza de vida actual. La fórmula a utilizar es la siguiente: Vu = (89-Ep)/100 *Vi.
En esta expresión, “Vu” es el valor del usufructo, “Ep” la edad del propietario y “Vi” el valor del inmueble.
El porcentaje obtenido aplicado al valor del inmueble no puede ser menor al 10 % ni tampoco puede ser mayor al 70 %. Son cotas inferior y superior que son impuestas por la ley, así que no pueden variarse.
En caso de que el inmueble pertenezca a más de una persona, se tomará en cuenta para este cálculo a la persona más joven. Igualmente, si el usufructo es sucesivo se heredará a una segunda persona.
Hay que considerar en el cálculo que si una mujer es la propietaria, entonces en el cálculo hay que sustituir el 89 por 90, que es la esperanza de vida para las féminas.
Una vez calculado el usufructo por diferencia podemos conocer el valor de la nuda propiedad. Al valor del inmueble se le resta el monto del usufructo y el resultado será el correspondiente a la porción que ostenta el nudo propietario.
Supongamos entonces que alguien quiere negociar su propiedad para obtener una renta vitalicia. Este inmueble tiene un valor de mercado de 180 000 euros y él acaba de cumplir los 75 años.
El porcentaje a aplicar es 89 – 75 = 14. Luego, el usufructo es de 25 200 euros (180 000 x 14 %). Por lo tanto, la diferencia (180 000 – 25 200 = 154 800 euros) es la valoración de la nuda propiedad.
Estos cálculos son esenciales para establecer el monto de la renta vitalicia, ya que el valor de la nuda propiedad es lo que en teoría el propietario original está cediendo y, en consecuencia, debe guardar alguna relación con lo que reciba.
Estos cálculos son un punto de partida para negociar y no se consideran totalmente vinculantes para un contrato de esta naturaleza. Sin embargo, sirven como referencia para que ambas partes lleguen a un consenso y se cristalice la negociación.
En general, los términos de los contratos de renta vitalicia pueden ser tan amplios como ambas partes deseen. Lo importante es que los involucrados se sientan cómodos con lo acordado y que se cubran las expectativas de los firmantes.
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