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No hay duda de que las inversiones en inmuebles son una buena opción para preservar patrimonio con bajo riesgo, pero además, con ciertas consideraciones podremos determinar si el dinero invertido obtendrá una tasa de retorno mínima aceptable.
Desde siempre, el mundo de las inversiones inmobiliarias ha gozado de la preferencia de los inversionistas que disponen de ciertos niveles de capital. Muchos escogen este mercado sabiendo las ventajas y la relativa tranquilidad que ofrece en comparación con otras inversiones de mayor riesgo. El conocimiento del mercado y tomar en cuenta algunas cosas claves es lo que puede decirnos si invertir en un inmueble es rentable.
Las personas que adquieren inmuebles con intención de invertir deben hacer una investigación del mercado inmobiliario del lugar donde se encuentre la propiedad que vaya más allá de lo superficial. Es menester averiguar en los registros sobre las más recientes transacciones de inmuebles comparables para darse una idea lo más acertada de los precios predominantes en el lugar.
La primera clave para saber si será rentable la compra de un inmueble es tener la mayor certidumbre posible sobre si estamos adquiriéndolo sobre o bajo su precio de mercado. Esto puede tomarnos un tiempo, pero obviarlo puede ser un gran riesgo. Puede que aceptemos comprar aún sabiendo que el precio no está especialmente económico porque esperamos una revaloración importante, pero no hacer esta tarea es manejarse azarosamente.
Esta revisión a los registros no solo debe hacerse para tratar de llegar a un valor lo más ajustado posible a la realidad, sino también para verificar cuántas propiedades se tranzan en un periodo dado para tomarle el pulso a la posible dificultad que vayamos a tener si acaso deseamos liquidar el inmueble. Hay zonas con precios que pueden resultar en principio muy atractivos, pero puede deberse a desventajas de otro tipo.
Catalogar el sitio de inversión es también otro dato a considerar. ¿Está en el centro de la ciudad o está en las afueras donde la gente lo aprecia más? ¿Está ubicado en una zona segura o riesgosa? ¿El terreno es apto para sostener la edificación? Estas son todas consideraciones que tienen como objetivo obtener el mejor precio posible en la transacción de compra-venta.
Estas primeras verificaciones tienen que ver con el desembolso del monto de la inversión y la valoración actual y futura del inmueble. Por supuesto que el cociente entre ambas magnitudes nos otorgará una primera rentabilidad en el momento de concretarse el negocio.
La otra parte del trabajo tiene que ver con las posibilidades de asegurar una rentabilidad mínima deseable a través de la obtención del alquiler que logremos. En este caso, el estudio habrá que hacerlo en los alrededores para conocer los niveles a los que llegan los alquileres de inmuebles equivalentes en la zona. Esto nos dará idea del ritmo en el que estaremos recuperando la inversión hecha y el flujo de caja que proveerá.
Según datos del Banco de España, en 2017 la tasa de retorno promedio anual se ubicó en casi un 11 %, superando –aunque por muy poco– la de 2007, año anterior a la grave crisis vivida y que desplomó entonces el mercado inmobiliario dejándolo en estado catatónico por un tiempo.
Pasados 10 años de aquel sima financiero, los mercados empiezan a retomar sus lugares y a ofrecer rentabilidades decentes.
Luego de aquel evento, los valores de mercado se desplomaron llegando a caer hasta un 40 %. Durante estos dos lustros que han transcurrido poco a poco se fue nivelando el valor de los inmuebles así como la confianza en este tipo de inversiones. El caso es que, del 11 % mencionado, aproximadamente la mitad se debe a revalorización y la otra mitad a la obtención de rentas.
Si tomamos en cuenta que siempre contaremos en el balance contable con un activo fijo que potencialmente se revaloriza al menos un 2 % anual y de acuerdo con las instalaciones y el metraje del inmueble, podemos además activar un flujo de caja acorde a los precios del mercado. Invertir en inmuebles será rentable siempre y cuando hagamos los deberes correctamente.
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