Cómo saber la rentabilidad de una inversión en nuda propiedad

Los dividendos de las inversiones inmobiliarias generalmente se palpan a mediano y largo plazo; sin embargo, en los que se relacionan con la nuda propiedad existen particularidades que escapan de la norma. Las características específicas de estas negociaciones favorecen la rentabilidad de una inversión en nuda propiedad.

Empecemos aclarando que la nuda propiedad refiere a la titularidad del bien cuando este se encuentra bajo un régimen de usufructo. A su vez, el usufructo es una figura jurídica que permite otorgar a un tercero –o a su dueño original– el derecho de uso y disfrute, a pesar de que otra persona figure en las escrituras.

No hay nuda propiedad sin usufructo

No tiene sentido hablar de nuda propiedad sin la existencia de un usufructo; es decir, siempre una cosa va con la otra porque se asume la separación o desdoblamiento de las atribuciones que concede la plena propiedad.

Invertir en una nuda propiedad por una parte es una forma de preservar valor. Se invierte un dinero que al fin y al cabo es un bien fiduciario sujeto a inflación y otros riesgos propios de la moneda en curso, para convertirlo en una propiedad con un valor intrínseco, aunque inicialmente se adquiere la titularidad.

Es el primer beneficio que una inversión de este tipo procura: la fantasía del dinero se convierte en una estructura material que, a menos que haya un cataclismo o un desastre natural para el cual los seguros no ofrezcan coberturas, será una forma confiable de acumular patrimonio.

Pero como cualquier inversión, no solo ese será nuestro objetivo, sino que al transcurrir el tiempo produzca unos dividendos que complementen o sumen al capital invertido y, de ser posible, haya un retorno del mismo.

Primero lo primero: valorar el usufructo

Al concretarse la negociación se establecerá cuál será la inversión o pago por hacernos de la nuda propiedad en cuestión. Para efectos de tener una referencia a partir de la cual convenir el pago, el Código Civil establece la forma de valorar el usufructo y por diferencia simple obtenemos el valor de la nuda propiedad.

Una vez determinado este valor –que parte de hacer un avalúo profesional del inmueble– es cuando el inversionista debe iniciar las negociaciones, procurando un acuerdo que sea satisfactorio para ambas partes.

Como es muy común en nuestros días, personas en condición de pensionados –con avanzada edad– están ofertando cada vez más la nuda propiedad de sus viviendas para obtener liquidez a partir de su patrimonio, de manera que esto los ayude a dignificar su vejez.

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El inminente colapso de los sistemas públicos de pensiones y sus relativos bajos montos les está dejando un hueco en el presupuesto que ha llevado a muchos de ellos a ampararse en esta estrategia que les resulta muy efectiva: complementan sus ingresos y conservan su lugar de residencia.

Es así que los acuerdos se concretan muy frecuentemente llegando a un monto que no se entrega inmediatamente, sino que se asume el compromiso de una renta vitalicia. El monto de la misma dictará en mucho el retorno de la inversión.

Por supuesto, influirán los términos del contrato de cesión de nuda propiedad que se redacte, sobre todo en lo referente a las condiciones que deben cumplirse para la extinción de la nuda propiedad, momento en el cual el nudo propietario consolida la propiedad plenamente.

La rentabilidad estará en función del riesgo que asuma el inversionista

De acuerdo con el perfil del inversionista es posible arriesgar un poco y ofrecer una renta alta pero sin garantías posteriores al fallecimiento del propietario original. En otras palabras, si el monto total no está garantizado y la muerte sobreviene al poco tiempo de la firma, la rentabilidad será cuantiosa.

No obstante, siendo una renta alta se correrá el riesgo de invertir mucho más de lo deseado si, por el contrario, el usufructuario disfruta de una vida longeva. Esta manera de aproximarse a la inversión en nuda propiedad también es usada por las empresas aseguradoras.

Esta es una forma agresiva de negociar con el propietario original, quien deberá tomar la decisión. Quizá si no tiene herederos preferirá elevar la calidad de vida de sus últimos años, aunque si fallece prematuramente esté entregando por muy poco su inmueble.

Otro asunto que puede reportar dividendos favorables puede ser prever en el contrato la posibilidad de que los herederos puedan optar por recuperar la vivienda, en cuyo caso se estipulará una compensación por las rentas entregadas más lo que vendría a ser una ganancia razonable para el inversor, expresada en intereses y otros gastos.

El cálculo de la rentabilidad en la compra de una nuda propiedad siempre va a depender de las circunstancias y acuerdos plasmados en el contrato. Lo cierto es que con un asesoramiento profesional en la materia pueden lograrse resultados muy apreciables.

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