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Hay muchas situaciones que pueden provocar la copropiedad de una vivienda en la que alguna de las partes quiera liquidar. Al surgir dudas en este sentido, la mejor recomendación es ponerse en contacto con especialistas en la materia. Rentalias ofrece la mejor asesoría en el tema inmobiliario, incluyendo lo referente a invertir en renta vitalicia.
Al adquirir un inmueble uno de los aspectos que se debe conocer es el valor catastral. Esta valoración determina la base imponible para muchos compromisos fiscales asociados a la propiedad de una vivienda. ¿Cómo saber el valor catastral de una vivienda?
Empecemos diciendo que el valor catastral de un inmueble es la referencia bajo la cual el Estado lo registra para efectos fiscales, tomando en cuenta los criterios y cálculos que se aplican para tales efectos de forma general.
Cómo saber el valor catastral de una vivienda está asociado a conocer estos criterios y, según estos, asociarlos a las características del inmueble en cuestión. A cada vivienda se le asigna un valor –no necesariamente coincidirá con el valor de mercado– dentro del registro catastral, y de acuerdo a ello estará catalogada en cuanto a los compromisos impositivos inherentes.
Los criterios establecidos toman en cuenta en primer lugar el valor del terreno, y luego el valor de la edificación. Para valorar el terreno se considera no solo la mera ubicación geográfica, sino también la disponibilidad y calidad de los servicios urbanos disponibles.
Dado que el objetivo de la gradualidad en los aportes fiscales es que los que disfruten de una mejor calidad de vida colaboren en mayor medida, el desarrollo urbano alrededor de la vivienda que está siendo tasada será un factor determinante para determinar el valor catastral del inmueble.
El valor del suelo hace justicia a la inversión que el Estado ha llevado a cabo en un lugar que esté altamente urbanizado y todo lo que esto implica económicamente hablando, tomando en cuenta las inversiones que se requieren.
Por otro lado, tenemos las consideraciones sobre cómo calcular el valor catastral de la vivienda propiamente dicha. Esto suma al valor del suelo tomando en cuenta desde la antigüedad de la estructura, hasta la calidad de los elementos que se usaron para su construcción y la elección de los acabados que acompañan la obra final.
La cantidad de dependencias (recámaras, baños, etc.), el uso al cual se destina (residencial, comercial, oficinas, etc.), los materiales (concreto, hierro, vidrio, etc.) e incluso los elementos de comunicación y seguridad que la vivienda posea, influirán en cómo saber el valor catastral de una vivienda.
La valoración de los inmuebles para efectos de su comercialización no necesariamente coincide con el valor catastral del inmueble. El trabajo de avalúo que realizan los tasadores para conseguir el valor de mercado no está en función de fines impositivos, sino comerciales.
Siendo así, el avalúo de esta naturaleza toma en cuenta la valoración que el mercado otorga –en términos de demanda y oferta– a un determinado inmueble, y para ello investiga las diferentes negociaciones que se han concretado previamente en un cierto periodo de tiempo y que involucren edificaciones equivalentes; es decir, con características físicas similares.
Gracias al Registro Principal de Catastro, el Estado puede elaborar lo que se conoce como mapa catastral, que le permite visualizar con facilidad la distribución poblacional, las tendencias y la urbanística que se van desarrollando. Con base en esto se formulan políticas públicas que estén en sintonía con las metas establecidas como nación.
Actualmente la sede de Catastro (nos referimos a la dirección física) ha dado paso a un portal digital que favorece el acceso a toda la información concerniente e incluso ofrece servicios en línea que facilitan los trámites.
Efectivamente, a través de este sitio web o sede electrónica de catastro se pueden realizar consultas, cartografías, croquis, cotejo de documentos y algunos otros servicios que ofrece los 7 días a la semana y las 24 horas del día.
Conociendo el código de catastro asignado a una determinada vivienda por medio del mencionado portal, es sumamente sencillo conocer el valor que el Estado le ha asignado y todas las características por las cuales ha llegado a este resultado.
La industria inmobiliaria es una de las más sólidas del mundo y desde siempre ha atraído a los inversionistas. Para efectos de fiscalización y de asignación de cuotas impositivas, el Estado se encarga de mantener el sistema de catastro en donde se establece el avalúo de inmuebles, originando lo que conocemos como valor catastral.
El valor catastral es aquella valoración otorgada por el Estado a cada uno de los bienes inmuebles registrados en su plataforma de datos. Uno de los requisitos que debe cumplir cualquier promotor inmobiliario para poder mercadear sus proyectos terminados, es precisamente realizar el registro catastral.
La oficina de catastro se encarga de llevar un inventario del parque inmobiliario, y para ello lleva un registro detallado de las características que dan valor a cada uno de estos bienes.
El primer elemento a considerar es el terreno que ocupa la edificación. Este factor condiciona a todos los demás factores que posea dicho inmueble.
Por supuesto que la extensión del terreno sobre el cual está construida la edificación influye determinantemente en su valor; sin embargo, también tendrá una influencia significativa la ubicación geográfica donde se encuentre.
Dependiendo de la ciudad o pueblo donde se ubique, su condición rural o urbana, su cercanía a centros comerciales y a lugares de especial atractivo turístico, se verá favorecido en mayor o menor grado el valor catastral asignado a cualquier inmueble.
Así mismo, incide en su valor catastral el hecho de que exista la prestación de todos los servicios básicos (electricidad, agua, internet, etc.) y si existen en la zona múltiples opciones de servicios de transporte que faciliten la movilización aunque no se posea coche propio.
Luego vienen las consideraciones a la edificación propiamente dicha; es decir, los metros de construcción, la cantidad de habitaciones, baños, puestos para estacionamiento y demás dependencias que posea el inmueble.
La calidad de los acabados sumará y será un asunto importante para hacer justicia con relación a su valor catastral.
Otro factor que marca la valoración de cualquier inmueble es su uso. Es distinto el avalúo de un inmueble residencial a otro comercial o industrial.
Por último, un asunto relevante a tomar en cuenta es la antigüedad del inmueble en cuestión. Aunque en una construcción sean utilizados materiales de la más alta calidad, todos estos tienen una vida útil estimada, por lo que el tiempo que tenga de erigida la edificación influye en la depreciación que habrá que aplicar.
Estas valoraciones catastrales son revisadas cada cierto intervalo de tiempo. Aunque generalmente se ubica algo por debajo del valor de mercado que se negocia en la industria, el catastro es indispensable como punto de inicio para cualquier negociación de compra-venta inmobiliaria.
Esto nos ofrece una referencia, que conjuntamente con algunas operaciones que hayan ocurrido en un lapso de tiempo razonable y que puede ayudarnos en nuestra evaluación, nos dará mejor idea de si hacemos un buen o mal negocio.
El propósito del registro catastral no solo se limita a ofrecer una referencia para transacciones en el sector, sino que también es lo que se toma en cuenta para pechar los impuestos correspondientes a los propietarios. De allí se desprenden compromisos impositivos como el Impuesto a Bienes Inmuebles (IBI), que es cancelado anualmente por los dueños de bienes inmuebles.
Es así que el Estado es el mayor interesado en mantener los valores catastrales lo más al día posible, ya que son valores que influyen en la fuente de ingresos que suponen las cargas fiscales que por ley aplican a este tipo de bienes patrimoniales.
Para conocer el valor de catastro de un determinado bien inmueble basta con visitar la oficina de catastro correspondiente y gestionar la consulta. Hoy en día hay incluso sitios en internet que ofrecen el servicio por un módico monto y de vuelta entregan por vía digital la información deseada.
Para agilizar la consulta es recomendable conocer el número de catastro, aunque también es posible obtener la información a partir de los datos de identificación del propietario. En cualquier caso, habrá que especificar cuál es el motivo de la consulta para concretar la gestión.
Es importante validar en todos los casos que la valoración que se reciba coincide en toda su descripción con el inmueble, materialmente hablando. Al momento del registro se pudo haber omitido o agregado información que no calza de forma exacta a lo que realmente comprende el inmueble y que puede llevar a cálculos no del todo ajustados a la realidad.
De cualquier manera, siempre se podrá solicitar una revisión del registro para hacerlo más exacto y que este refleje lo más cercano posible la constitución de la edificación que estamos evaluando.
Así mismo, los propietarios al hacer mejoras que afecten significativamente las prestaciones de un inmueble, están obligados a realizar una declaración ante el registro para actualizar su valor catastral y, por ende, ajustar las obligaciones que de ello se originan.
Al momento de adquirir un inmueble es muy recomendable solicitar su información catastral. Si bien el valor que repose en este registro, como hemos hecho hincapié anteriormente, no va a compadecerse estrictamente a la negociación de compra-venta, esto arrojará cierta información sobre la vivienda de mucha pertinencia para el nuevo propietario.
Así mismo, estar al tanto de este valor catastral es también conocer los desembolsos que a futuro se tendrán que encarar por concepto de Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Impuesto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) e incluso eventualmente, al Impuesto sobre Actividades Jurídicas Documentadas (AJD).
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