Cómo invertir en inmuebles: Tipos de inversión y criterios

El mercado inmobiliario no fue ajeno a la crisis asociada a la pandemia del coronavirus. Sin embargo, parece haber recuperado el aliento en un tiempo récord y comienza a pisar el acelerador. Muchos expertos están de acuerdo en que este es un momento muy propicio para invertir en inmuebles por las expectativas de crecimiento a medio y largo plazo que se esperan. Ahora bien, es importante conocer las claves de la inversión en este sector. Te dejamos la guía completa para que no se te escape ni un detalle.

Las previsiones presentadas recientemente por Standard & Poors vienen a reafirmar que invertir en inmuebles es hoy una gran oportunidad de negocio. Según las cifras de la consultora, se espera que el precio de la vivienda crezca un 1,4% en España en este 2021, aumente hasta un 4,3% en 2022 y pase a crecer un 3,6% en el año 2023.

Las cifras son muy claras. No hay que ser ningún adivino para comprender que estamos ante una situación propicia para poner nuestro dinero en el mercado inmobiliario. Pero antes de hacerlo hemos de tener muy claros todos los aspectos que definen cómo invertir en inmuebles y aprovechar las situaciones favorables para hacerlo.

¿Qué es la inversión inmobiliaria y qué tipo de inversiones inmobiliarias existen? 

Está claro que todo tipo de inversión busca un rendimiento económico en el corto, medio o largo plazo. Sin duda, la inversión inmobiliaria se eleva como una de las más rentables en tanto que puede generar un importante beneficio en función de la situación del mercado. En contrapartida, suele suponer un desembolso inicial mayor que en otro tipo de productos.

Warren Buffett suele repetir una frase que, en su sencillez, muestra las claves de cualquier tipo de negocio: “Nunca inviertas en un negocio que no puedas entender”. Para invertir en inmuebles hay que conocer muy bien los matices que encierra la transacción, prestar atención a la situación del mercado y, sobre todo, dejarse guiar por los expertos.

Si queremos concretizar, la inversión inmobiliaria podría resumirse como la compra-venta de bienes raíces para vender, alquilar o gestionar un desarrollo de los mismos de modo que logremos un importante retorno de capital. En el fondo, cualquier estructura residencial que se adquiere para generar ganancias es una inversión inmobiliaria.

En función de cuál sea nuestro objetivo de negocio nos encontramos con varias tipologías que definen el cómo invertir en inmuebles:

Compra para alquilar posteriormente

Se trata de una de las fórmulas más habituales a la hora de invertir en inmuebles. Se limita a adquirir un bien raíz para, reacondicionándolo o no, alquilarlo posteriormente. Exige una inversión inicial grande, pero ofrece un retorno mensual fijo que pagan los inquilinos.

Hay que tener en cuenta que deberemos hacer frente a los gastos asociados a la propiedad de una vivienda, como el mantenimiento, el IBI, la comunidad o las derramas del edificio y que existe el riesgo de no tener ingresos durante un periodo determinado si los inquilinos abandonan el inmueble.

Desarrollo inmobiliario

En este caso, la inversión pone el foco en aumentar el valor de la propiedad. Implica la mejora de la vivienda mediante reformas, remiendo de estructuras, cambios de decoración o cualquier tipo de optimización en el bien inmobiliario. El objetivo es aumentar el valor del inmueble. Una vez desarrollado todo el proceso, podremos vender o alquilar el inmueble por un valor sensiblemente superior al que tenía antes de iniciar el proceso de desarrollo.

Financiación colectiva

También denominada crowdfunding, es especialmente interesante si no disponemos de mucho capital. Consiste en compartir los gastos asociados a la inversión entre varios participantes y repartirse también los beneficios.

Es una modalidad muy utilizada para desarrollar proyectos de adquisición que requieren de una gran inversión (edificios de oficinas, centros comerciales), aunque también para llevar a cabo inversiones más pequeñas en vivienda que implican un menor desembolso y, por lo tanto, un retorno de capital más bajo.

Inversión en inmuebles turísticos

Plataformas como Airbnb y similares han estimulado esta fórmula de invertir en inmuebles. Adquirir una propiedad y alquilarla como vivienda vacacional o de establecimiento temporal por un breve periodo de tiempo ofrece una alta rentabilidad en el corto plazo.

Nuda propiedad

Consiste en adquirir un inmueble y, por lo tanto, ser su propietario, pero que el derecho a disfrutarlo sea de otra persona, conocido como usufructuario. Profundizaremos en el concepto de inversión en nuda propiedad un poco más adelante.

¿Qué debes tener en cuenta antes de invertir en inmuebles?

Como todos sabemos, la inversión en inmuebles puede suponer un desembolso bastante elevado, que suele ir asociado a un retorno de inversión también importante. Ante la dimensión de este gasto es importante tener en cuenta varios aspectos que definen la oportunidad y el cómo invertir en inmuebles.

Revisa la tendencia del mercado

Es verdad que invertir en inmuebles suele ser bastante seguro si se cuenta con el crédito suficiente, ya que, sobre todo en determinadas zonas, el mercado no fluctúa demasiado. Pero, en cualquier caso, has de hacer un análisis claro de cuáles son tus intenciones con la inversión.

Si el mercado está a la baja, la inversión deberá estar asociada a vender en el medio o largo plazo. En momento de crisis económicas graves, sobre todo en un país como España, la tendencia bajista se puede prolongar y si necesitas el dinero en breve plazo no es buena idea hacer el desembolso.

Por el contrario, si el mercado inmobiliario se encuentra en tendencia alcista, invertir en inmuebles puede ser una gran oportunidad si lo que quieres es vender pronto y conseguir un beneficio rápido.

Analiza todos los detalles de la zona en que inviertes

La zona determina completamente el precio de un inmueble. Todos sabemos que una vivienda en el centro de una gran ciudad o en un barrio residencial elitista será mucho más cara que una propiedad de similares características en las afueras. Además, normalmente el corazón histórico de las urbes suele fluctuar menos el precio, ya que existe mucha demanda y hay poca construcción nueva.

Este es otro aspecto más importante cuando quieres invertir en inmuebles, investigar si existen nuevos proyectos residenciales en los alrededores, si se va a abrir algún centro comercial o cultural o se prevé cualquier actividad económica que vaya a revitalizar y, por lo tanto, encarecer en el medio plazo la compra-venta de viviendas.

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También es importante que valores las zonas verdes que hay alrededor, que conozcas los máximos detalles posibles del vecindario, la proximidad a los establecimientos comerciales. El valor del inmueble es directamente proporcional al valor de su entorno.

Estudia todos los aspectos financieros asociados a la vivienda

El desembolso que vas a hacer al invertir en un inmueble puede incrementarse de forma significativa y dejar de ser rentable si quieres hacer negocio. Lo primero que has de saber es que existen unos gastos legales asociados a la transacción, como el coste del seguro o los impuestos a la propiedad que deberás costear en el momento de la compra.

En función de la región o ciudad en que se invierta, existen diferentes impuestos sobre la compra-venta que hay que valorar para entender la pertinencia de la inversión. Además, es importante saber a ciencia cierta que el inmueble esté libre de cargas, que no existen derramas en la comunidad o en el piso que incrementarán nuestro gasto periódicamente de forma significativa.

Valorar detalladamente el presupuesto del que dispones

Cualquier consejo sobre cómo invertir en inmuebles debe alertarte de que no podemos gastar todo el dinero que tenemos en la compra. Hemos de quedarnos con un colchón que nos permita hacer frente a imprevistos que muy habitualmente vienen asociados a toda propiedad.

Un consejo bastante equilibrado es que inviertas solo aquel dinero que no necesites para el día a día o que no vayas a tener que utilizar en el medio plazo. Hacer una inversión que trastoque nuestra cotidianeidad nunca es positivo. Es probable que pronto necesites el dinero que has invertido y acabes malvendiendo la propiedad que acabas de adquirir.

Invertir en Nuda Propiedad: una inversión inmobiliaria de garantías

Como apuntábamos anteriormente, la nuda propiedad es una de las inversiones inmobiliarias más rentables que se pueden hacer hoy. Hay que tener en cuenta que el retorno de la inversión se producirá en un tiempo indeterminado. Es decir, se trata de una inversión con resultados en el medio plazo. Pero, con toda probabilidad, los beneficios serán mucho mayores que con cualquier otra modalidad de invertir en inmuebles. Además, cuenta con todas las garantías.

¿Cómo funciona la inversión en inmuebles de nuda propiedad?

Detallemos un poco mejor en qué consiste la nuda propiedad: En el momento en que adquirimos una vivienda, la ley dicta que recibimos el pleno dominio de la misma. Es decir, seremos propietarios de la vivienda y, además, podremos usar esa propiedad a nuestro gusto.

Sin embargo, la inversión en nuda propiedad supone una importante diferencia. El comprador adquiere la propiedad de la vivienda, pero no el uso inmediato de la misma. Pese a ser el propietario, el uso de la vivienda se trasfiere al usufructuario, que es la persona que hemos acordado que disfrute del uso de la misma.

Lo importante es que hemos de tener en cuenta que el usufructo de la propiedad es temporal. Una vez fallezca el usufructuario, tendremos todo el derecho tanto sobre la propiedad de la vivienda como sobre su uso.

Decimos que la nuda propiedad es una de las más beneficiosas fórmulas de invertir en inmuebles porque el precio de adquisición de la propiedad va a ser notablemente más bajo que en una transacción habitual. En contrapartida, cedemos temporalmente el uso de la vivienda adquirida.

Pero, ¿de qué diferencia de precio hablamos? En principio hay que valorar diferentes aspectos, sobre todo la edad y estado de salud del usufructuario. Pero, aproximadamente, pagaremos entre un 80% y un 50% del precio que tendría la vivienda si no la dejáramos en usufructo.

El final del usufructo, es decir, el disfrute total de la vivienda por parte del propietario vendrá una vez que fallezca el usufructuario.

Los beneficios asociados a la nuda propiedad son, pues, enormes, si queremos hacer una inversión a medio o largo plazo. Pagaremos mucho menos y una vez que tengamos la propiedad y el derecho de uso dispondremos de una propiedad con un valor muy superior a aquel por el que lo hemos adquirido, contando también con la habitual revalorización del mercado.

Uno de los principales obstáculos que se puede plantear quien desea adentrarse en esta modalidad de inversión inmobiliaria es que se trate de un proceso prolongado en el que se ha de pasar por varias fases que implican un importante gasto de tiempo y energía. Ponerse en manos de especialistas en cómo invertir en inmuebles es la mejor forma de simplificar el desarrollo y optimizar los esfuerzos que hemos de hacer en la inversión.

Invierte en inmuebles de nuda propiedad con Rentalias

En la inversión en nuda propiedad, contar con un equipo de profesionales especializado en el modelo es garantía de éxito en nuestra inversión. Rentalias pone en la mano del inversor su experiencia de décadas en un modelo de inversión que, teniendo en cuenta el aumento de la esperanza de vida en España y del porcentaje de personas de la Tercera Edad en el país, está en pleno crecimiento. Y lo hace sabiendo que la nuda propiedad es también una inversión solidaria, que permite que la calidad de vida de las personas mayores se incremente notablemente gracias a los ingresos que recibe.

Lo que hace Rentalias es acompañar al inversor en todas las partes del proceso, gestionando la información necesaria para invertir en inmuebles de nuda propiedad y facilitando los trámites asociados a las transacciones.

  1. En primer lugar, los profesionales de Rentalias reconocen el mercado, captan a los propietarios interesados y cierran con ellos las condiciones y en exclusividad.
  2. Tras un análisis de la propiedad, se manda al inversor información detallada sobre el inmueble, prestando especial atención a aspectos como su rentabilidad o la fiscalidad a la que está sometido.
  3. Si el inversor tiene interés, el equipo de Rentalias organiza una visita al mismo.
  4. En caso de que el inversor decida adquirir la propiedad, Rentalias se encarga de toda la gestión burocrática asociada al proceso de compra-venta.
  5. Una vez formalizado, la vivienda se convierte en propiedad del inversor y el usufructuario sigue viviendo en su hogar y recibiendo cuotas mensuales correspondientes a la compra en nuda propiedad.
  6. El inversor tendrá la plena propiedad del inmueble y su disfrute una vez fallezca el usufructuario.

Invertir en inmuebles puede ofrecer altas dosis de rentabilidad a quienes conocen bien el mercado y hacen un análisis profundo de su situación personal y de la de todo el entorno físico y económico que rodea a la propiedad elegida. Contar con el apoyo de un equipo de profesionales como los de Rentalias, conocedores de las claves de cómo invertir en inmuebles, es una fórmula ganadora para quienes quieren dar una importante rentabilidad a su inversión. Si estás pensando en invertir en inmueble, la inversión en nuda propiedad es tu inversión más segura.

¡Contáctanos sin ningún compromiso y te asesoraremos!

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