¿Qué es y cómo funciona la nuda propiedad en una herencia?

Las manifestaciones testamentarias muchas veces desencadenan situaciones en las que la plena propiedad se desdobla, recayendo en personas distintas la real propiedad (jurídicamente llamada nuda propiedad) y el derecho a uso y disfrute, denominado usufructo. Es por ello que perfectamente puede otorgarse la nuda propiedad en herencia.

Este aspecto de la propiedad forma parte del patrimonio de la persona que la posee y es por ello que no hay ninguna limitación para negociarla, enajenarla o entregarla en herencia, siempre y cuando esto no implique un perjuicio a la persona que disfruta del usufructo.

¿Qué es la nuda propiedad en una herencia? 

La nuda propiedad puede heredarse de manera que se mantienen las mismas condiciones que tenía el nudo propietario fallecido. Es decir, conserva la propiedad de la vivienda, pero no el derecho al uso y disfrute de la misma. 

Podemos ilustrar esta situación con un ejemplo bastante habitual. Uno de los miembros de un matrimonio de convivientes fallece y deja la propiedad del inmueble en el que reside a sus descendientes. Sin embargo, pese a no corresponderle la herencia, la pareja que sobrevive al fallecido conserva el derecho de usar y disfrutar de la vivienda. 

En este caso, los propietarios de la vivienda son aquellos a los que les corresponde la herencia. Sin embargo, el usufructuario es el miembro del matrimonio superviviente. Tras el fallecimiento de este, será el momento en el que la propiedad y el uso y disfrute de la vivienda pase a corresponder de pleno derecho a los legítimos herederos. Es decir, tendrán el pleno dominio del inmueble.

¿El usufructo se hereda?

Sabemos, por lo tanto, que la nuda propiedad puede heredarse. Pero, ¿qué ocurre con el usufructo? En este caso, la situación es muy diferente. El usufructo no se puede heredar, ya que, según dicta la ley, el derecho al uso y disfrute de la vivienda termina con el fallecimiento del usufructuario. A partir de ahí, el nudo propietario pasa a tener el denominado pleno dominio del inmueble. Es decir, tiene la propiedad y, además, la posibilidad de usar y disfrutar de la misma. 

Esto hace que el usufructo no se pueda dejar en herencia a un descendiente, ya que la propiedad no pertenece al usufructuario. El usufructuario disfruta de la vivienda solo mientras esté vivo, es decir, no puede ceder su uso post mortem

En este sentido, una posibilidad que tiene el usufructuario para generar ingresos que puedan dirigirse a una posible herencia es vender o alquilar el usufructo, es decir, el uso o disfrute al que tiene derecho de la vivienda. En este caso, lo más habitual es hacerlo al propio nudo propietario, aunque también se puede hacer a terceros. 

Se puede dar la circunstancia de que los usufructuarios sean varias personas. En caso de fallecimiento de una de ellas, el uso y disfrute de la vivienda seguirá estando en manos del otro u otros usufructuarios. Es decir, el pleno dominio de la propiedad no se dará para el nudo propietario hasta el fallecimiento de todos los beneficiarios del usufructo. 

¿Cómo funciona la nuda propiedad en una herencia? 

La nuda propiedad en herencia es un concepto que está totalmente regulado según los criterios que sigue la legislación española de sucesiones y herencias. En este caso, cuando se produce la herencia de la nuda propiedad habrá que hacer frente al pago de las cantidades que indica la ley. En concreto, al pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. 

Pero más allá de las circunstancias asociadas a los pagos habituales de la herencia, lo cierto es que la nuda propiedad en una herencia posee unos rasgos que la hacen especialmente flexible y adaptable a los intereses de todos las personas que participan en ella.  

El hecho de que se pueda negociar con ella da muchas posibilidades a los nudos propietarios, siempre, por supuesto, que no salgan perjudicados los intereses de quienes tienen el derecho al usufructo. El hecho, además, de que la nuda propiedad pueda ser compartida genera que pueda ser objeto de negociaciones en el momento en que se lleva a cabo la herencia. 

Pero detallemos con mayor profundidad y paso a paso cómo funciona la nuda propiedad en una herencia y veamos cómo su versatilidad la convierte en una forma de inversión beneficiosa a corto, medio y largo plazo tanto para los propietarios como para quienes disfrutan del usufructo.

1.La nuda propiedad es negociable

Todas las condiciones adoptadas en el contrato o acuerdo que dio origen al usufructo deben mantenerse intactas en la eventualidad que la nuda propiedad cambie de manos por cualquiera de las razones antes señaladas.

Si el dueño de la nuda propiedad fallece, se debe aplicar a este inmueble exactamente lo mismo que a cualquiera de las demás pertenencias del occiso. Claro está que en ningún caso, incluso una voluntad post mortem, podrá violentar los derechos que se otorgan a través del usufructo.

Es muy común que, en el caso de que un miembro de una pareja deje nuestro plano terrenal, el miembro sobreviviente asuma el usufructo, además de la porción de nuda propiedad que por ley le corresponde, y el resto se distribuye entre los hijos del fallecido.

2.La nuda propiedad puede estar en varias manos

Entonces, es frecuente que la nuda propiedad esté repartida entre varias personas bajo porcentajes de distribución determinados. Subsiguientemente, estas porciones pueden ser objeto de negociaciones que liquiden algunas de estas a favor de alguien que concentra lo que en un futuro pueda ser la propiedad plena.

Así como la nuda propiedad puede estar en varias manos, lo mismo puede suceder con el usufructo. Es posible que no una sola persona sino varias detenten el derecho de uso y disfrute de una vivienda. La voluntad de una herencia así puede establecerlo.

En este escenario, si acaso la condición de usufructo es vitalicia, habrá que esperar el fallecimiento de todos los usufructuarios para recobrar la plena propiedad.

3.Una herencia puede desencadenar negociaciones posteriores

De cualquier forma, por ser perfectamente negociable, vender la nuda propiedad resulta una posibilidad de lograr liquidez, como si de cualquier otro activo se tratase. Sin embargo, cuando está repartida en más de un nudo propietario, se hace más complejo llegar a acuerdos.

Es muy frecuente el caso de parejas establecidas por mucho tiempo en el que uno de ellos muere y, por ley, el 50 % del valor de la vivienda pasa a los hijos, conservando el cónyuge el restante 50 %, pero además adquiriendo el derecho al usufructo, evitando desalojos indeseados.

En el caso planteado anteriormente se evidencia el desdoblamiento de la propiedad del que hablamos desde el principio, y ahora el cónyuge posee 100 % del usufructo, pero comparte a medias la nuda propiedad con los hijos.

Por supuesto que si, a su vez, uno de los hijos fallece teniendo prole, heredarán los nietos el porcentaje de nuda propiedad de su progenitor, pero no tendrán ningún derecho sobre el usufructo que disfruta el abuelo.

La naturaleza de la nuda propiedad ofrece flexibilidad

La condición de negociable de la nuda propiedad ofrece muchas alternativas a los familiares para llegar a acuerdos dependiendo de lo que convenga a cada quien. En la medida que estos intereses no entren en conflicto, puede ser una oportunidad para que cada heredero logre lo que más le haga sentido.

Habrá quienes estén ávidos de liquidez y accedan a negociar legítimamente sus cuotas heredadas, mientras otros no tendrán reparo en concentrar la nuda propiedad y esperar la extinción del usufructo.

Todas estas posibilidades están abiertas cuando algún inmueble se ve sometido a la situación de que fallezca su propietario original y haya que dilucidar la nuda propiedad en herencia.


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