¿Qué es y cómo funciona la nuda propiedad en una herencia?

Las manifestaciones testamentarias muchas veces desencadenan situaciones en las que la plena propiedad se desdobla, recayendo en personas distintas la real propiedad (jurídicamente llamada nuda propiedad) y el derecho a uso y disfrute, denominado usufructo. Es por ello que perfectamente puede otorgarse la nuda propiedad en herencia.

Este aspecto de la propiedad forma parte del patrimonio de la persona que la posee y es por ello que no hay ninguna limitación para negociarla, enajenarla o entregarla en herencia, siempre y cuando esto no implique un perjuicio a la persona que disfruta del usufructo.

¿Qué es la nuda propiedad en una herencia? 

En una herencia, el término legal nuda propiedad se refiere a la parte de una propiedad que pertenece a un heredero, pero que está desprovista del derecho de uso y disfrute de la misma. En otras palabras, el heredero posee la propiedad, pero no tiene el derecho de utilizarla o beneficiarse de ella de ninguna manera.

En el contexto de una herencia, la nuda propiedad surge cuando una persona recibe la propiedad de un bien, pero otra persona, llamada usufructuario, tiene el derecho de usar y disfrutar de ese bien durante un período determinado, generalmente de por vida. El usufructuario puede vivir en la propiedad, alquilarla o utilizarla de cualquier manera que no interfiera con la propiedad misma. Sin embargo, el usufructuario no puede vender la propiedad ni realizar cambios significativos en ella sin el consentimiento del nudo propietario.

Cuando el usufructo termina, ya sea por la muerte del usufructuario u otro evento acordado, la nuda propiedad se convierte en plena propiedad, lo que significa que el nudo propietario obtiene todos los derechos de uso y disfrute sobre la propiedad.

¿Cómo funciona la nuda propiedad en una herencia? 

La nuda propiedad en herencia es un concepto que está totalmente regulado según los criterios que sigue la legislación española de sucesiones y herencias. En este caso, cuando se produce la herencia de la nuda propiedad habrá que hacer frente al pago de las cantidades que indica la ley. En concreto, al pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. 

Pero más allá de las circunstancias asociadas a los pagos habituales de la herencia, lo cierto es que la nuda propiedad en una herencia posee unos rasgos que la hacen especialmente flexible y adaptable a los intereses de todos las personas que participan en ella.  

El hecho de que se pueda negociar con ella da muchas posibilidades a los nudos propietarios, siempre, por supuesto, que no salgan perjudicados los intereses de quienes tienen el derecho al usufructo. El hecho, además, de que la nuda propiedad pueda ser compartida genera que pueda ser objeto de negociaciones en el momento en que se lleva a cabo la herencia. 

Pero detallemos con mayor profundidad y paso a paso cómo funciona la nuda propiedad en una herencia y veamos cómo su versatilidad la convierte en una forma de inversión beneficiosa a corto, medio y largo plazo tanto para los propietarios como para quienes disfrutan del usufructo.

1.La nuda propiedad es negociable

Todas las condiciones adoptadas en el contrato o acuerdo que dio origen al usufructo deben mantenerse intactas en la eventualidad que la nuda propiedad cambie de manos por cualquiera de las razones antes señaladas.

Si el dueño de la nuda propiedad fallece, se debe aplicar a este inmueble exactamente lo mismo que a cualquiera de las demás pertenencias del occiso. Claro está que en ningún caso, incluso una voluntad post mortem, podrá violentar los derechos que se otorgan a través del usufructo.

Es muy común que, en el caso de que un miembro de una pareja deje nuestro plano terrenal, el miembro sobreviviente asuma el usufructo, además de la porción de nuda propiedad que por ley le corresponde, y el resto se distribuye entre los hijos del fallecido.

2.La nuda propiedad puede estar en varias manos

Entonces, es frecuente que la nuda propiedad esté repartida entre varias personas bajo porcentajes de distribución determinados. Subsiguientemente, estas porciones pueden ser objeto de negociaciones que liquiden algunas de estas a favor de alguien que concentra lo que en un futuro pueda ser la propiedad plena.

Así como la nuda propiedad puede estar en varias manos, lo mismo puede suceder con el usufructo. Es posible que no una sola persona sino varias detenten el derecho de uso y disfrute de una vivienda. La voluntad de una herencia así puede establecerlo.

En este escenario, si acaso la condición de usufructo es vitalicia, habrá que esperar el fallecimiento de todos los usufructuarios para recobrar la plena propiedad.

3.Una herencia puede desencadenar negociaciones posteriores

De cualquier forma, por ser perfectamente negociable, vender la nuda propiedad resulta una posibilidad de lograr liquidez, como si de cualquier otro activo se tratase. Sin embargo, cuando está repartida en más de un nudo propietario, se hace más complejo llegar a acuerdos.

Es muy frecuente el caso de parejas establecidas por mucho tiempo en el que uno de ellos muere y, por ley, el 50 % del valor de la vivienda pasa a los hijos, conservando el cónyuge el restante 50 %, pero además adquiriendo el derecho al usufructo, evitando desalojos indeseados.

En el caso planteado anteriormente se evidencia el desdoblamiento de la propiedad del que hablamos desde el principio, y ahora el cónyuge posee 100 % del usufructo, pero comparte a medias la nuda propiedad con los hijos.

Por supuesto que si, a su vez, uno de los hijos fallece teniendo prole, heredarán los nietos el porcentaje de nuda propiedad de su progenitor, pero no tendrán ningún derecho sobre el usufructo que disfruta el abuelo.

La naturaleza de la nuda propiedad ofrece flexibilidad

La condición de negociable de la nuda propiedad ofrece muchas alternativas a los familiares para llegar a acuerdos dependiendo de lo que convenga a cada quien. En la medida que estos intereses no entren en conflicto, puede ser una oportunidad para que cada heredero logre lo que más le haga sentido.

Habrá quienes estén ávidos de liquidez y accedan a negociar legítimamente sus cuotas heredadas, mientras otros no tendrán reparo en concentrar la nuda propiedad y esperar la extinción del usufructo.

Todas estas posibilidades están abiertas cuando algún inmueble se ve sometido a la situación de que fallezca su propietario original y haya que dilucidar la nuda propiedad en herencia.

¿El usufructo se hereda?

Sabemos, por lo tanto, que la nuda propiedad puede heredarse. Pero, ¿qué ocurre con el usufructo? En este caso, la situación es muy diferente. El usufructo no se puede heredar, ya que, según dicta la ley, el derecho al uso y disfrute de la vivienda termina con el fallecimiento del usufructuario. A partir de ahí, el nudo propietario pasa a tener el denominado pleno dominio del inmueble. Es decir, tiene la propiedad y, además, la posibilidad de usar y disfrutar de la misma. 

Esto hace que el usufructo no se pueda dejar en herencia a un descendiente, ya que la propiedad no pertenece al usufructuario. El usufructuario disfruta de la vivienda solo mientras esté vivo, es decir, no puede ceder su uso post mortem

En este sentido, una posibilidad que tiene el usufructuario para generar ingresos que puedan dirigirse a una posible herencia es vender o alquilar el usufructo, es decir, el uso o disfrute al que tiene derecho de la vivienda. En este caso, lo más habitual es hacerlo al propio nudo propietario, aunque también se puede hacer a terceros. 

Se puede dar la circunstancia de que los usufructuarios sean varias personas. En caso de fallecimiento de una de ellas, el uso y disfrute de la vivienda seguirá estando en manos del otro u otros usufructuarios. Es decir, el pleno dominio de la propiedad no se dará para el nudo propietario hasta el fallecimiento de todos los beneficiarios del usufructo. 

Preguntas frecuentes

¿Qué gastos tiene que pagar el nudo propietario?

El nudo propietario está encargado de abonar los tributos e impuestos relacionados con el usufructo, según lo establece el artículo 505 del Código Civil. Sin embargo, es importante señalar que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles es una excepción, ya que recae en la responsabilidad del usufructuario.

¿Qué significa ser dueño de la nuda propiedad?

La nuda propiedad es un concepto legal que implica que alguien posee la propiedad legal de un bien, pero no tiene el derecho de utilizarlo o disfrutarlo. En cambio, ese uso y disfrute pertenecen a un tercero, quien ejerce el derecho de usufructo sobre el mismo.

¿Qué diferencia hay entre nuda propiedad y usufructo?

La nuda propiedad y el usufructo son dos conceptos legales claramente diferentes en cuanto a sus derechos y responsabilidades. En el caso de la nuda propiedad, el individuo posee la propiedad del bien, pero no tiene el derecho de usarlo o disfrutarlo. En cambio, el usufructuario no tiene la propiedad del bien, pero tiene el derecho de utilizarlo y disfrutarlo. Además, existe el pleno dominio, que engloba tanto la propiedad como el derecho de uso y disfrute del bien y pertenece al propietario pleno. Estas diferencias son fundamentales en el ámbito legal.

¿Qué no puede hacer el nudo propietario?

Las distinciones entre el nudo propietario y el usufructuario son notables en sus derechos y responsabilidades. El nudo propietario no tiene la capacidad de alquilar el bien, pero puede vender la nuda propiedad a un tercero. Por otro lado, el usufructuario tiene la facultad de alquilar el bien y recibir ingresos por ello, además de la posibilidad de vender su derecho de usufructo a un tercero. En cuanto a las obligaciones financieras, el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) recae sobre el usufructuario, mientras que los gastos de comunidad corresponden al nudo propietario. Estas diferencias son cruciales en la definición de los roles de cada parte en una situación de nuda propiedad y usufructo.


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Referencias consultadas para realizar el artículo:

https://uvadoc.uva.es/handle/10324/60228

https://titula.universidadeuropea.com/handle/20.500.12880/4056

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