¿Cómo calcular la rentabilidad de mi inversión inmobiliaria?

Invertir en bienes inmuebles es una de las opciones más comunes y seguras, aunque, para poder sacarle el máximo partido, es importante saber cómo calcular el retorno de una inversión inmobiliaria.  Estimar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es posible aplicando la fórmula adecuada y conociendo todos los gastos que hay que tener en cuenta a la hora de hacer el cálculo.

A diferencia del mercado de valores que puede fluctuar enormemente a lo largo del tiempo, el valor de una propiedad se mantiene relativamente estable. Además, es un activo tangible y resistente a las crisis económicas. Históricamente, en nuestro país los intereses de las hipotecas son bajos, por lo que la popularidad del sector inmobiliario continúa creciendo.

En estas condiciones, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria es mucho mayor. Es recomendable aprovechar el bajo tipo de interés que los bancos españoles aplican sobre los créditos hipotecarios para comprar propiedades y alquilarlas con el fin de obtener ingresos garantizados. Grandes y pequeños inversores están aprovechando estas circunstancias favorables para realizar inversiones inmobiliarias.

En este artículo te explicamos de forma detallada cómo puedes calcular la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria para que puedas llevar a cabo el proceso de la forma más segura posible.

¿Qué es el ROI o retorno de la inversión?

El ROI (“return on investment”) es la sigla en inglés para “retorno de la inversión” y es un indicador financiero que mide el rendimiento de una inversión. El ROI es una de las métricas más utilizadas para saber cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria. Se basa en una fórmula simple que permite saber de forma bastante precisa el resultado y los beneficios de una inversión.

El ROI permite conocer la rentabilidad de una inversión, un proyecto, una acción o una campaña de marketing, pudiendo calcular cuál es la ganancia que se obtiene en comparación con los costes invertidos. Por tanto, el objetivo del ROI es calcular el porcentaje de ganancia esperado de una inversión en base a la apuesta inicial.

El ROI es un indicador fundamental para comparar diferentes inversiones. Con este cociente se puede medir el rendimiento de una inversión en base a la cantidad invertida y el dinero que ha ganado o perdido. Además, también es un indicador esencial a la hora de tomar decisiones de inversión y elegir qué proyecto puede aportarnos más beneficios en base a las sumas iniciales invertidas.

El ROI te ayudará a saber si la inversión que tienes en mente es eficiente y rentable. Podrás evaluar el retorno de una inversión realizada en el pasado o en la actualidad, así como predecir los resultados de una futura inversión en un periodo determinado.

Tanto las empresas como los inversores utilizan este indicador. En el caso de las empresas, el ROI permite tomar decisiones sobre el proyecto o los productos más rentables, tanto antes como después de realizar una inversión. Los inversores, por su parte, pueden elegir el proyecto o producto de inversión más rentable en base al ROI en combinación con otros indicadores, como el riesgo, la relación beneficio-costo o el periodo de recuperación de la inversión.

Cómo calcular el retorno de una inversión inmobiliaria

Para calcular el ROI necesitamos dos elementos: la cifra de los beneficios en un tiempo estipulado y la cifra del capital total invertido en una determinada operación. En función de la inversión, hay que tomar un tiempo de medición que nos permita obtener un ROI lo más acertado posible, pues un periodo excesivamente corto puede indicar pérdidas ficticias, al igual que uno muy extenso puede hacer irrelevante el reporte de ganancias.

Los beneficios son el resultado que se obtiene de restar a los ingresos generados por una operación (intereses, dividendos, letras, etc.) la inversión realizada para su desarrollo (gastos como seguros, costos operativos, etc.). Es importante que los datos de los gastos e ingresos sean totalmente reales y completos para que el resultado del ROI sea fiable.

Además, calcular los impuestos generados durante una inversión también es fundamental a la hora de calcular el ROI, ya que estos costes pueden alterar de forma significativa los beneficios. Otro punto importante que se debe considerar es que en el cálculo de los ingresos solo deben incluirse aquellos recibidos en el tiempo estipulado. Los ingresos posteriores no deben ser calculados, ya que no se han percibido, lo que también alteraría el resultado del ROI.

El cálculo del ROI se basa en la siguiente fórmula:

ROI = beneficio inversión / inversión

Se trata de restar las ganancias obtenidas a la inversión realizada y después dividir ese valor nuevamente entre la inversión inicial. Así, si, por ejemplo, realizas una inversión de 5.000 euros y obtienes una ganancia de 4.000 euros, la fórmula se expresaría de la siguiente manera:

ROI = 4000-2000/2000 = 1

Para expresar el ROI en porcentaje, simplemente debemos multiplicar el resultado por 100. Se puede obtener un valor positivo (una ganancia) o un valor negativo (una pérdida). En el caso del valor negativo, los costes totales superan los gastos. El punto neutral es cuando los ingresos equivalen a los gastos, en cuyo caso no se generan ni ganancias ni pérdidas.

Aplicado al ejemplo anterior, significa que tenemos una ganancia del 100% del dinero invertido, ya que, por cada euro gastado, hemos recuperado otro. Por tanto, este sería un valor positivo.

En cualquier caso, el ROI siempre debe ser interpretado, ya que, al ser un indicador porcentual, es necesario tomar en consideración otros factores como el riesgo y la duración de la operación. Si es negativo, el ROI indica que la inversión ha arrojado pérdidas, mientras que cuando es positivo, la interpretación depende de si el resultado se sitúa por encima o por debajo del 100%.

El ROI se interpreta por tanto de dos formas diferentes, tomando, por ejemplo, un tiempo de medida de un año. Así, en caso de que el ROI sea inferior al 100%, el resultado te indica cuánto tiempo te llevará recuperar tu apuesta inicial, es decir, en qué momento realmente empiezas a ganar dinero. Por ejemplo, si el ROI es de un 20% anual, cada año ganas el 20% de la cantidad invertida inicialmente en la operación. Para recuperar la apuesta inicial, necesitarás otros 5 años, momento a partir del cual se generarán ganancias.

En caso de que el ROI sea superior al 100%, nos indica que la inversión es rentable desde el primer año. El resultado obtenido refleja el exceso de ganancias generadas por la inversión. Si, por ejemplo, obtienes un ROI del 120% anual, significa que cada año estás cobrando el equivalente a lo que invertiste en un inicio más un 20% de beneficios.

Como vemos, el ROI es una herramienta indispensable a la hora de medir resultados, establecer estrategias de inversión e identificar tanto los fallos como las mejoras que podemos aplicar a nuestras inversiones.

¿Qué gastos difieren de la inversión inmobiliaria?

A la hora de calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, lo primero que tendremos que hacer es calcular cuál va a ser el desembolso total que vamos a realizar. Para ello, tenemos que tomar en cuenta tanto los gastos iniciales como los gastos fijos. Te explicamos a continuación en qué consiste cada uno de estos conceptos.

Gastos iniciales

  • Precio de compra: el precio que vamos a abonar al vendedor para la compra de un inmueble.
  • Impuestos: en caso de adquirir una vivienda de obra nueva, tendremos que pagar el IVA. Si se trata de una vivienda de segunda mano, deberemos tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que depende de cada comunidad autónoma. Por ello, es importante que revisemos las reducciones aplicadas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se ofrecen en nuestra comunidad autónoma. Ciertos perfiles de contribuyentes (jóvenes, familias numerosas, monoparentales, etc.) pueden beneficiarse de un tipo reducido del impuesto, disminuyendo así el importe total de su inversión inicial y, por ende, aumentando la rentabilidad de la operación inmobiliaria.
  • Honorarios: generalmente, los honorarios inmobiliarios los abona el vendedor, aunque hay algunas figuras como los agentes exclusivos del comprador o personal shoppers inmobiliarios que cobran sus honorarios por las gestiones realizadas.
  • Reforma: si el inmueble necesita reformas para salir al mercado de la venta o el alquiler, estos gastos deben sumarse a la inversión inicial para calcular la rentabilidad de la operación inmobiliaria.

Gastos fijos

Además de los gastos iniciales, relacionado fundamentalmente con la operación de compraventa, realizar una inversión inmobiliaria también incluye una serie de gastos fijos que tendremos que considerar a la hora de calcular con mayor precisión la rentabilidad de la inversión. Algunos de estos gastos fijos son:

  • Comunidad de vecinos: esta es una cuota mensual que asume cada vivienda por el mantenimiento de los gastos comunitarios (luz de la escalera, ascensor, servicio de limpieza, etc.). Cuando se alquila una propiedad, estos gastos pueden sumarse a la cuota de renta que pagarán los inquilinos cada mes.
  • IBI: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava el valor catastral de la vivienda y debe abonarse de forma anual al ayuntamiento correspondiente, aunque también puede fraccionarse.
  • Arreglos esporádicos: si alquilamos un inmueble, tenemos que hacernos cargos de los posibles desperfectos ocasionados por el uso de la vivienda. En caso de tener una hipoteca sobre la propiedad, es obligatorio la contratación de un seguro de hogar que cubra ciertos desperfectos.

Para entenderlo con mayor claridad, veamos un ejemplo concreto para un inmueble con un precio de compra de 450.000 euros:

  • Precio de compra del inmueble en alquiler: 450ʼ000€
  • Préstamo hipotecario: 337ʼ500€
  • Fondos propios: 135ʼ000€
  • Estado del alquiler para el año: 25ʼ500€
  • Rendimiento bruto: 5,67%
  • Tipo de inmueble: Nuevo
  • Servicios y mantenimiento: 4ʼ500€
  • Margen bruto: 21ʼ000€
  • Tipo de interés aplicado: 1,10%.
  • Interés: 3ʼ713€
  • Comisión de gestión: 5 %. 
  • Comisión de gestión: 1ʼ275€
  • Beneficio antes de impuestos: 16ʼ012€
  • Rendimiento neto antes de impuestos: 11,86 %.

Como vemos, el rendimiento neto de la vivienda es del 11,86%, un resultado positivo para una inversión inmobiliaria. Este ejemplo también nos muestra que no es suficiente saber cuál es la rentabilidad bruta para saber si una inversión inmobiliaria es beneficiosa, ya que la diferencia con el rendimiento neto puede ser muy notable.

Por tanto, es esencial realizar un estudio completo que proporcione datos reales si queremos hacer una inversión inmobiliaria con éxito. En ocasiones, el inversor se centra solamente en el precio de compra de un inmueble. En ese caso, la rentabilidad puede parecer alta si la cantidad invertida es baja. Pero, para saber exactamente cuáles son las ganancias potenciales, debemos considerar todos los gastos. El rendimiento de la inversión inmobiliaria también dependerá de la cantidad de fondos propios destinados a la operación.

Por último, hay que tener en cuenta que, aunque un inmueble aparentemente tenga un gran potencial, la desocupación también puede afectar a la rentabilidad anual. Es importante limitar al máximo que la vivienda se encuentre en un lugar solicitado donde el índice de ocupación sea mayor que en una zona menos atractiva.


Rentalias es una empresa formada por profesionales con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario, nuda propiedad en España e inversión en activos inmobiliarios. Si estás interesado o necesitas asesoramiento personalizado en lo referente a la nuda propiedad en Barcelona o nuda propiedad en Madrid, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

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