¿Qué es y cómo calcular la plusvalía municipal?

Hay muchas situaciones que pueden provocar la copropiedad de una vivienda en la que alguna de las partes quiera liquidar. Al surgir dudas en este sentido, la mejor recomendación es ponerse en contacto con especialistas en la materia. Rentalias ofrece la mejor asesoría en el tema inmobiliario, incluyendo lo referente a invertir en renta vitalicia.

El apetito fiscal de los Estados y la premisa de gravar progresivamente a sus ciudadanos dan pie a que nazcan ciertos impuestos relacionados con los bienes inmuebles que se poseen. Tal es el caso de la plusvalía municipal. Las interrogantes correspondientes serían: ¿qué es y cómo calcular la plusvalía municipal?

¿Qué es la plusvalía y quiénes están obligados a pagar?

El término plusvalía fue acuñado y desarrollado a finales del siglo XIX por Karl Marx, quien se sirvió de este para sembrar sus ideas asociadas a la filosofía económica implícita en el comunismo. En general, refiere al aumento de valor que puede llegar a tener un determinado objeto y su variación en el tiempo.

Precisamente es esta la situación que el Estado prevé para establecer este tipo de compromiso impositivo. Si alguien adquirió un inmueble en cierto momento y luego, cuando desea cederlo, su valor ha aumentado, debe proceder a cancelar la plusvalía municipal por esta diferencia

La plusvalía municipal es el impuesto que se aplica al momento de negociar cualquier inmueble que haya mejorado su cotización desde el momento en que el actual propietario lo adquirió.

Son muchos los factores que pueden incidir para que un inmueble se revalorice; sin embargo, no es precisamente la cotización de mercado lo que se toma en cuenta para determinar la base imponible y cómo calcular la plusvalía municipal.

Tal como mencionamos, esto se circunscribe en la doctrina de gravar gradualmente a los ciudadanos considerando su poder adquisitivo, que sin duda se ve reflejado directamente en la valoración de sus posesiones. Es por ello que se ha establecido este compromiso fiscal, cuya administración gestionan los ayuntamientos.

Este impuesto se aplica a transmisiones de inmuebles que haya sido poseída por un lapso menor a 20 años, después de lo cual ya no podrá exigirse. Para su cálculo, en realidad, no intervienen los valores de compra y venta, sino que se considera el valor catastral del terreno y la tasa que disponga el ayuntamiento correspondiente.

Desde 2010 se ha planteado una polémica jurídica ante el Tribunal Supremo, por considerar que la forma de cálculo en realidad no pecha la ganancia que se ha podido derivar de la plusvalía asociada al terreno.

¿Cómo calcular fácilmente la plusvalía municipal?

Para saber cómo calcular la plusvalía municipal, lo primero es determinar la base imponible tal como está previsto en la ley. Para ello pongamos un ejemplo práctico en el cual nos centramos en una persona que llamamos Isabel como propietaria de un inmueble que ha adquirido en el año 2003.

Contrariamente a lo que el sentido común puede asomarnos, los montos en que Isabel compra y ahora vende su inmueble no tienen nada que ver para efectos de determinar la base imponible.

Los factores que intervienen para ello son el valor catastral que el inmueble tenga registrado, la cantidad de años que Isabel ha sido propietaria del mismo y un valor que establece la ordenanza correspondiente al lugar donde éste se ubique, denominado coeficiente de incremento.

Pongamos entonces números al ejemplo. El valor catastral del terreno de la propiedad de Isabel es de € 78 000, lo adquirió en 2003 y supongamos que está ubicado en un sitio donde la ordenanza establece un coeficiente de incremento de 1,25. El cálculo a efectuar para dar con la base imponible sería el siguiente: € 78 000 x (16 x 1,25) % = € 15 600.

Ahora solo queda aplicar el porcentaje de ley a esta base imponible para conocer el monto final del impuesto a la plusvalía municipal que ha de cancelarse. Digamos que el ayuntamiento donde Isabel posee su inmueble aplica un 15 % a este compromiso; ella entonces deberá cancelar 2340 euros por este concepto.

Vale acotar que cada ayuntamiento es autónomo para fijar el porcentaje que debe aplicarse a la base imponible; sin embargo, este nunca debe sobrepasar el 30 %.

Plusvalía en herencia

Es importante aclarar que Isabel es quien está obligada a desembolsar lo que el cálculo del impuesto de plusvalía arroje, debido a que ella es la vendedora del inmueble. Para cumplir con este desembolso contará con un plazo máximo de 30 días hábiles.

Si acaso este inmueble estuviera siendo heredado –es decir, que Isabel ha fallecido– o dado en donación a un tercero, el sujeto del compromiso impositivo serían los que reciben en propiedad el mismo.

Otro asunto a tomar en cuenta es que el sujeto de impuesto puede reclamar lo cancelado por concepto de este impuesto, siempre y cuando pueda demostrar que ha sufrido una pérdida de patrimonio por la venta del inmueble en cuestión.

No obstante, esta prerrogativa deja la carga de la prueba sobre el sujeto impositivo, sobre quien recaen todos los costes que sean necesarios para recaudar las evidencias de la pérdida causada por la venta de su inmueble.

¿Qué pasa si no se paga la plusvalía?

Es importante ser conscientes de que la plusvalía municipal es un impuesto obligatorio y que el impago de la misma puede generar acciones legales por parte de los organismos competentes. En el caso de que nos demoremos en el pago, habrá que desembolsar, junto a la plusvalía, un molesto recargo en forma de intereses. 

En este sentido, si se pasa el plazo de pago del impuesto de plusvalía municipal, lo mejor es acudir al ayuntamiento al que hay que hacer el cargo acompañándonos de la documentación adecuada para poder hacer la gestión y tratar de evitar el recargo que hemos señalado. 

En el caso de que la demora en el pago se prolongue, lo habitual es que llegue una carta al domicilio de quien tiene que realizar el pago en el que inste a dicho pago con intereses de demora. 

Si ni siquiera así se produce el ingreso correspondiente al pago de la plusvalía municipal, el ayuntamiento en cuestión podrá actuar por vía legal para reclamar el pago, lo que puede suponer, incluso, que se embarguen activos del deudor.

¿Quién está exento de pagar la plusvalía municipal?

Pese a que el pago de la plusvalía municipal es de obligado cumplimiento para la mayor parte de los casos, existen situaciones en las que los interesados están exentos de este pago. Si uno de estos casos es aplicable a tu situación, podrás ahorrarte una importante cantidad. Vamos a ver cuándo no se tiene que pagar.

-        Cuando el bien inmueble que se transmite se halla en una zona señalada como patrimonio histórico-artístico o el inmueble ha sido declarado como bien de interés cultural.

-        En el caso de que las transmisiones se realicen entre los cónyuges o a favor de los hijos, cuando los casos obedecen a sentencias en casos de divorcios, separación o nulidad matrimonial.

-        Si existe una retención del usufructo por fallecimiento del usufructuario o se produce el vencimiento del plazo que se acordó.

-        En el caso de que haya aportaciones de bienes o derechos hechos por parte de los cónyuges a su sociedad conyugal.

-       Si se produce la conversión en sociedades anónimas de sociedades limitadas, colectivas o de otro tipo.

-        En los casos de deuda hipotecaria, las transmisiones efectuadas como donación en pago de la vivienda habitual, siempre que recaiga sobre ella misma la cancelación de deudas garantizadas con hipotecas. Siempre, eso sí, que el deudor no cuente con otros bienes o derechos que faciliten que pague el total de la deuda.

-        Si existe una distribución de beneficios por el planeamiento urbanístico del municipio.

-        Cuando se adjudican inmuebles verificados por cooperativas de vivienda en favor de los asociados. 


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