Cómo calcular el valor de la nuda propiedad

Con la crisis que padecen desde hace ya varios años los sistemas de pensiones públicos, ha repuntado una práctica de vieja data que permite a los propietarios de un bien inmueble negociar las escrituras del mismo, conservando el derecho a uso y disfrute.

Es una forma muy loable de lograr un dinero contando con lo que muchas veces resulta ser el mayor patrimonio obtenido en la vida productiva. La falta de previsiones obliga a recurrir a esta figura, pero ¿cómo calcular el valor de la nuda propiedad?

Una fórmula muy sencilla

En realidad, calcular el monto de referencia para la nuda propiedad de una vivienda es bastante sencillo. Intervienen en el cálculo el valor actual de mercado del inmueble y, dependiendo de si el usufructo es vitalicio, se toma en cuenta la edad del propietario; si es temporal, entonces se toma el plazo acordado.

En principio hay que decir que en realidad la forma de cálculo lo que arroja es el valor del usufructo, el de la nuda propiedad se deduce sustrayéndolo del valor total del inmueble en cuestión.

Partimos entonces de lo siguiente:

Valor total = Valor Usufructo + Valor Nuda Propiedad

La fórmula que mencionamos arriba para el cálculo del usufructo se expresa de la manera siguiente:

Valor Usufructo = Valor total x Factor

Si el usufructo es vitalicio, el factor indicado se calcula como sigue:

Factor = (89 – Edad Usufructuario) / 100

Hay que considerar en este escenario que este factor tiene unos topes mínimos y máximos que oscilan entre 0,1 y 0,7, o lo que es lo mismo, entre 10 % y 70 %.

Si en cambio el usufructo es temporal, el factor se determina así:

Factor = (Plazo x 0.02)

Ejemplos prácticos

Para ilustrar mejor la aplicación de las fórmulas mostradas, pasemos a realizar un par de ejemplos alternando la modalidad de negociación.

Supongamos que Pablo posee una vivienda justipreciada en 120 000 euros y está evaluando seriamente ceder la nuda propiedad de la misma para recibir a cambio una renta que complemente la pensión que acaba de obtener toda vez que ha llegado a su edad de jubilación: 65 años.

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Usufructo vitalicio

Caso 1: Renta vitalicia (usufructo vitalicio)

Valor usufructo = 120 000 x = 120 000 x 24 %

Valor usufructo = 28 800 euros

Ahora por diferencia podemos determinar el valor de la nuda propiedad:

Valor nuda propiedad = Valor total – Valor usufructo

Valor nuda propiedad = 120 000 – 28 800 = 91 200 euros

Usufructo temporal

Caso 2: Renta temporal por 15 años (usufructo por 15 años)

Factor = 15 x 0,02 = 0,3

Tenemos entonces que:

Valor de usufructo = Valor total x 0,3 = 120 000 x 30 %

Valor de usufructo = 36 000 euros

Igual que en el caso anterior, por diferencia obtenemos el valor de la nuda propiedad:

Valor nuda propiedad = Valor total – Valor usufructo

Valor nuda propiedad = 120 000 – 36 000 = 84 000 euros

Valores referenciales para negociar

Los resultados de estas operaciones ofrecen una referencia desde la cual iniciar una negociación entre las dos partes: el individuo que requiere la renta y el inversionista que eventualmente –al extinguirse el plazo del usufructo– acaparará nuevamente la propiedad completa del inmueble.

Los plazos de la entrega de las rentas y el monto de cada una de estas se estipularán en la redacción del respectivo contrato; sin embargo, realizar los cálculos previos permite analizar la conveniencia de la transacción a priori.

Dado que estas contrataciones son productos de negociaciones entre las dos partes, puede que influyan otros factores para que no sea precisamente el cálculo lo que prive para determinar el valor de la nuda propiedad y, por consiguiente, de la renta a la cual se compromete el inversionista.

Sin embargo, hay que recalcar que sea cual sea el acuerdo, para efectos de fiscalización, será esta forma de cálculo la que se aplique para determinar los montos impositivos de ambos actores.

Consulte nuestras viviendas de nuda propiedad

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