By raquel
agosto 11, 2019

¿Cómo calcular el usufructo?

Como ya es bien sabido, el negocio de la nuda propiedad ha mostrado un repunte espectacular en los últimos años. De hecho, la industria inmobiliaria contabiliza un aumento en 2018 de 300 % en tales negocios. Debido a esto, es más que oportuno preguntarnos cómo calcular el usufructo.

¿Qué es el usufructo?

Primero que nada, debemos aclarar que el usufructo es una parte de la plena propiedad que puede escindirse a conveniencia. A través de esta figura es posible liquidar la titularidad del inmueble –la nuda propiedad– y reservarse el derecho de uso y disfrute del mismo, bien sea por un tiempo o de por vida.

El propietario original de un inmueble que requiera de liquidez tiene en el usufructo una estupenda oportunidad para resolver los problemas económicos estructurales que pueda padecer.

No cabe duda de que el grupo etario que mayormente echa mano de este recurso son personas de más de sesenta años, que generalmente ya están en condición de jubilados.

La insuficiencia cada vez más acentuada de las pensiones públicas, amenazadas en su valor real debido a la decadencia del sistema de reparto, ha sido la motivación por excelencia para que los miembros de la tercera edad decidan sumarse a quienes ceden la nuda propiedad.

Calculando el usufructo

El cálculo para determinar el valor del usufructo de una vivienda y, en general de un inmueble, está marcado por el tipo o modalidad del usufructo que se desea aplicar.

De acuerdo con el plazo en que estará vigente, el usufructo se divide en dos: temporal y vitalicio. El temporal, como insinúa su denominación, se negocia por un lapso de tiempo definido. Precisamente en función a ese término de tiempo es que se valora el usufructo.

Usufructo temporal

En esta modalidad lo que aplica es acumular 2 % por cada uno de los años que comprende el usufructo y ese resultado es el porcentaje que representa el usufructo con respecto al valor total del inmueble.

Hay una última consideración, y es que el porcentaje resultante no puede exceder el 70 %, y tampoco puede estar por debajo del 2 %. Hagamos un ejercicio a manera de ejemplo para ilustrar aún más el procedimiento:

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Supongamos que tenemos en propiedad plena una vivienda cuyo valor actual de mercado es de 185 000 euros y que deseamos someterla a régimen de usufructo por un plazo de 20 años. Dado el plazo del usufructo, tenemos que el porcentaje asciende a 40 %.

Al aplicar dicho porcentaje al valor total del inmueble que estamos asumiendo para efectos de este ejemplo, obtenemos un valor del usufructo resultante de 74 000 euros. Como consecuencia directa, podemos deducir que la nuda propiedad queda valorada en 111 000 euros (el resto del valor del inmueble).

Es pertinente indicar que, para efectos del cálculo, solo se contabilizan periodos anuales completos; vale decir que si el plazo es de 18 años y 9 meses, se considerarán solo 18 años.

Usufructo vitalicio

La otra modalidad en la cual podemos negociar la titularidad de un bien inmueble es estableciendo el usufructo hasta tanto ocurra el fallecimiento del propietario original.

En este tipo de usufructo el cálculo varía, pues interviene la esperanza de vida promedio estimada. La edad actual del propietario que cede la nuda propiedad se sustrae del mencionado promedio para determinar el monto del porcentaje a aplicar.

Tomemos los mismos datos indicados en el ejemplo anterior, pero supongamos que el negocio se plantea a modo vitalicio y que, además, el propietario cuenta con 68 años de edad.

Ahora debemos sustraer 68 a 89, por lo que el valor del usufructo vitalicio asciende a 21 %; es decir, 38 820 euros. De tal forma que la nuda propiedad puede negociarse en 146 150 euros.

En la modalidad de usufructo vitalicio, el porcentaje que se obtenga para su valoración debe estar acotado entre el 10 % y el 70 %.

Vemos así cómo separar las valoraciones de cada porción de la propiedad, con lo cual podemos entonces cerrar una negociación que sea justa para las dos partes.

Así de sencillo es determinar el valor del usufructo. A partir de allí muchos propietarios de inmuebles han resuelto sus calamidades económicas negociando la nuda propiedad, en la mayoría de los casos de por vida, lo que les otorga el complemento perfecto a sus cortas pensiones.

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