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La inversión inmobiliaria es una de las más seguras en las que podemos colocar nuestro dinero. El hecho de que seamos propietarios de una edificación es garantía de que el valor invertido se mantiene, e incluso aumenta con el tiempo. Aun así, hay que someterla a escrutinio y eso lo logramos al saber cómo calcular el retorno de una inversión inmobiliaria.
Como puedes ver, lo indicamos en términos generales ya que para cualquier inversión podemos decir que aplica la misma fórmula; lo peculiar y a lo que hay que prestar especial atención es cubrir todos los gastos asociados al sector inmobiliario.
Se trata de una variable que se utiliza para saber si una inversión en el ámbito inmobiliario representará una buena oportunidad de negocio. En función del tiempo que debe pasar para obtener resultados favorables.
En el caso específico de una inversión inmobiliaria lo que hay que cuidar es incluir todos los gastos que en ocasiones no son tan evidentes. Si los obviamos, pueden conducir consecuentemente a un cálculo del retorno de la inversión inmobiliaria completamente irreal.
Entre los gastos asociados a una inversión en bienes raíces tenemos: el propio desembolso de la inversión, los impuestos que esto implica (Impuesto al Valor Agregado, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, etc.), los gastos de notaría y los honorarios de abogados, si son requeridos.
Si acaso nos hemos visto en la necesidad de hacer algunas remodelaciones o arreglos para habilitar la vivienda o local, esto debe formar parte de la inversión inicial y, en consecuencia, debe intervenir en la fórmula. Luego tendríamos los gastos fijos, usuales o recurrentes que están asociados al bien inmueble.
Entre estos gastos están los que corresponden a los aportes comunitarios para mantener áreas comunes, que son repartidos entre los copropietarios de comunidades o condominios. Así mismo, debemos considerar el monto relativo al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que debemos cancelar una vez al año y que se suma a esta larga lista de gastos.
Tenemos una manera de obtener el retorno de la inversión tomando en cuenta el ingreso que produce, el monto de la inversión y los gastos en que se han incurrido. La fórmula se leería de esta manera:
Retorno = (Ingresos – Gastos) / Inversión
Por supuesto, esta fórmula es muy general y hay que hacer algunas acotaciones, lo usual es llevar todos estos montos a magnitudes anualizadas. Es necesario para obtener un porcentaje que sea comparable a los tipos de interés vigentes y tener una idea clara del costo de oportunidad.
Lo que esto permite es que podamos saber si resultó más productiva la inversión. No se trata de dejar esa misma cantidad en nuestra cuenta bancaria o en alguna otra oportunidad de negocio. Es una premisa básica para evaluar cualquier inversión en la que involucremos nuestro capital.
Luego de identificar todos los gastos debe determinarse el ingreso que nos está procurando este bien inmueble; es decir, esta inversión. Y en este punto es cuando debemos considerar las rentas que puede estar produciendo esa edificación y de la cual estamos percibiendo ingresos.
Lo recomendable siempre será tener una idea precisa del monto de los gastos, para entonces proponer un monto de alquiler que los cubra y deje alguna ganancia.
Sin embargo, tener éxito en esta oferta dependerá del entorno y de la demanda que exista dentro de la zona geográfica donde se encuentre la estructura.
No siempre podemos obtener las ganancias que pretendemos y en algunos casos nos podemos ver obligados a bajar el monto de arrendamiento después de un tiempo de ofrecer nuestro inmueble por cierto valor.
Lo importante es que si sabemos cómo calcular el retorno de una inversión, sabremos si al menos estamos cubriendo gastos y obteniendo el retorno mínimo esperado.
Si llevamos estas cantidades a valores anuales, entonces ya tendremos un porcentaje de retorno. Este porcentaje nos permitirá ver con claridad la calidad de inversión y, en su defecto, también nos ayudará a detectar cuando debemos ajustar los factores que estén dentro de nuestro control.
Inicialmente este mismo cálculo habría que hacerlo para la decisión de participar o no en el negocio, en consideración de los montos estimados; sobre todo haciendo el estudio del mercado de alquileres de la zona y los montos que comparablemente podemos aspirar.
Siempre pueden surgir gastos imprevistos, por lo que no está de más prever una partida de mantenimiento que sume a los gastos para que no haya impactos importantes a las rentas en tales situaciones.
Sabemos que las reparaciones mayores y aportes especiales de comunidad generalmente son cubiertos por los propietarios; precisamente por esto es de suma importancia conocer cómo calcular el retorno de una inversión inmobiliaria.
Partiendo de todas estas indicaciones previas, llega el momento de poner en marcha algunos consejos que optimizarán tu retorno de inversión. Porque no se trata solo de cómo calcular el retorno de inversión de un inmueble, sino también de lograr que esa cantidad sea lo más alta posible.
Está claro que el análisis previo, la estrategia de compra y el conocimiento de la situación del mercado son esenciales para que acertemos con un inmueble que a corto, medio o largo plazo nos ofrezca el retorno de inversión anhelado. Invertir en la adquisición de inmuebles, como hemos dicho, ofrece mucha rentabilidad, pero también tiene ciertos riesgos que podemos minimizar si seguimos unas ciertas recomendaciones.
Es evidente que el lugar en que se encuentre el inmueble determina el precio y la posible plusvalía. Valora el crecimiento de los últimos años de la ciudad en que inviertes y qué previsiones hay en la misma. Y dentro de esa ciudad no menos importante es la zona en la que se encuentra el inmueble. Existen barrios que son un seguro de vida en todas las ciudades, que llevan décadas estando de moda, pero suelen ser más caros. Una buena opción es invertir en aquellas zonas con tendencia de crecimiento en los últimos años a los que van a residir profesionales jóvenes y en las que invierte en nuevas infraestructuras el ayuntamiento.
Otro punto básico. Un inmueble con variedad de comercios alrededor, oferta de hostelería, zonas verdes, hospitales y bien conectado por el sistema de transporte es un seguro de éxito. Siempre será mayor en esos entornos el retorno de inversión.
Valora minuciosamente la situación del inmueble. Si tiene muchos desperfectos, las instalaciones son viejas y hay que hacer muchas reformas el gasto posterior a la compra puede ser muy alto y has de sumarlo para ver la rentabilidad. Pregunta a los vecinos sobre si existe algún problema externo de convivencia o similar que haga perder valor al inmueble.
Tener un inmueble en propiedad supone unos gastos mensuales que has de conocer porque van a ser parte también de tu inversión. Debes saber si hay derramas importantes que vayan a subir los gastos mensuales, entre otras cosas.
Ya has adquirido el inmueble. Ahora es el momento de hacer todo lo que esté en tu mano para aumentar su valor y conseguir un retorno de inversión importante. Hay varias formas de lograrlo. Te resumimos algunas de ellas.
El respeto del medio ambiente vende y más cuando se trata de inversiones muy altas como ocurre con los inmuebles. Si puedes poner, por ejemplo, placas solares, el precio del inmueble será mucho mayor y el interés por parte del posible comprador, también, que sentirá que está diferenciándose y ayudando a la sostenibilidad.
Este concepto está de plena actualidad. Es algo así como maquillar la casa. Si se trata de una vivienda, la primera impresión es la que cuenta. Los estudios indican que en los dos primeros minutos que se visita un inmueble, el interesado ya ha tomado una decisión importante sobre si le interesa. El home staging apuesta por potenciar una decoración neutra y por colocar un mobiliario despersonalizado. De esta manera, no generará rechazo y provocará que pueda resultar interesante para un mayor número de personas.
Estos espacios y elementos definen el interés del comprador. Un color demasiado extravagante puede echar para atrás a muchas personas y un baño elegante, que dé sensación de limpieza, atraer más intereses.
Rentalias es una empresa formada por profesionales con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario, nuda propiedad en España e inversión en activos inmobiliarios. Si estás interesado o necesitas asesoramiento personalizado en lo referente a la nuda propiedad en Barcelona o nuda propiedad en Madrid, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
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