¿Cómo calcular el retorno de una inversión inmobiliaria?

La inversión inmobiliaria es una de las más seguras en las que podemos colocar nuestro dinero. El hecho de que seamos propietarios de una edificación es garantía de que el valor invertido se mantiene, e incluso aumenta con el tiempo. Aun así, hay que someterla a escrutinio y eso lo logramos al saber cómo calcular el retorno de una inversión inmobiliaria.

Como puedes ver, lo indicamos en términos generales ya que para cualquier inversión podemos decir que aplica la misma fórmula; lo peculiar y a lo que hay que prestar especial atención es cubrir todos los gastos asociados al sector inmobiliario.

Evaluando el panorama

Tenemos una manera de obtener el retorno de la inversión tomando en cuenta el ingreso que produce, el monto de la inversión y los gastos en que se han incurrido. La fórmula se leería de esta manera:

Retorno = (Ingresos – Gastos) / Inversión

Por supuesto, esta fórmula es muy general y hay que hacer algunas acotaciones, lo usual es llevar todos estos montos a magnitudes anualizadas. Es necesario para obtener un porcentaje que sea comparable a los tipos de interés vigentes y tener una idea clara del costo de oportunidad.

Lo que esto permite es que podamos saber si resultó más productiva la inversión. No se trata de dejar esa misma cantidad en nuestra cuenta bancaria o en alguna otra oportunidad de negocio. Es una premisa básica para evaluar cualquier inversión en la que involucremos nuestro capital.

¿Qué es el retorno de una inversión inmobiliaria?

Se trata de una variable que se utiliza para saber si una inversión en el ámbito inmobiliario representará una buena oportunidad de negocio. En función del tiempo que debe pasar para obtener resultados favorables.

En el caso específico de una inversión inmobiliaria lo que hay que cuidar es incluir todos los gastos que en ocasiones no son tan evidentes. Si los obviamos, pueden conducir consecuentemente a un cálculo del retorno de la inversión inmobiliaria completamente irreal.

Entre los gastos asociados a una inversión en bienes raíces tenemos: el propio desembolso de la inversión, los impuestos que esto implica (Impuesto al Valor Agregado, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, etc.), los gastos de notaría y los honorarios de abogados, si son requeridos.

Si acaso nos hemos visto en la necesidad de hacer algunas remodelaciones o arreglos para habilitar la vivienda o local, esto debe formar parte de la inversión inicial y, en consecuencia, debe intervenir en la fórmula. Luego tendríamos los gastos fijos, usuales o recurrentes que están asociados al bien inmueble.

Entre estos gastos están los que corresponden a los aportes comunitarios para mantener áreas comunes, que son repartidos entre los copropietarios de comunidades o condominios. Así mismo, debemos considerar el monto relativo al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que debemos cancelar una vez al año y que se suma a esta larga lista de gastos.

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¿Cómo calcular la rentabilidad de mi inversión inmobiliaria?

Luego de identificar todos los gastos debe determinarse el ingreso que nos está procurando este bien inmueble; es decir, esta inversión. Y en este punto es cuando debemos considerar las rentas que puede estar produciendo esa edificación y de la cual estamos percibiendo ingresos.

Lo recomendable siempre será tener una idea precisa del monto de los gastos, para entonces proponer un monto de alquiler que los cubra y deje alguna ganancia.

Sin embargo, tener éxito en esta oferta dependerá del entorno y de la demanda que exista dentro de la zona geográfica donde se encuentre la estructura.

No siempre podemos obtener las ganancias que pretendemos y en algunos casos nos podemos ver obligados a bajar el monto de arrendamiento después de un tiempo de ofrecer nuestro inmueble por cierto valor.

Lo importante es que si sabemos cómo calcular el retorno de una inversión, sabremos si al menos estamos cubriendo gastos y obteniendo el retorno mínimo esperado.

Si llevamos estas cantidades a valores anuales, entonces ya tendremos un porcentaje de retorno. Este porcentaje nos permitirá ver con claridad la calidad de inversión y, en su defecto, también nos ayudará a detectar cuando debemos ajustar los factores que estén dentro de nuestro control.

¿Invertir o no invertir?

Inicialmente este mismo cálculo habría que hacerlo para la decisión de participar o no en el negocio, en consideración de los montos estimados; sobre todo haciendo el estudio del mercado de alquileres de la zona y los montos que comparablemente podemos aspirar.

Siempre pueden surgir gastos imprevistos, por lo que no está de más prever una partida de mantenimiento que sume a los gastos para que no haya impactos importantes a las rentas en tales situaciones.

Sabemos que las reparaciones mayores y aportes especiales de comunidad generalmente son cubiertos por los propietarios; precisamente por esto es de suma importancia conocer cómo calcular el retorno de una inversión inmobiliaria.

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