Aspectos legales de la venta de nuda propiedad | Todo lo que debes saber

¿Quieres iniciar una venta de nuda propiedad, pero tienes dudas sobre sus aspectos legales? 

En este artículo analizaremos los aspectos legales de la venta de nuda propiedad y todo lo que debes saber para tomar una decisión.

Regulación de la nuda propiedad y el usufructo

El Código Civil español regula la figura de la nuda propiedad y el usufructo en sus artículos 467 a 525. La nuda propiedad es la titularidad de un bien inmueble sin el disfrute del mismo, es decir, el propietario no puede usar ni obtener rentas del bien. Por otro lado, el usufructo es el derecho real que tiene una persona (usufructuario) de disfrutar temporalmente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia ni forma.

La venta de nuda propiedad implica que el propietario cede su título de propiedad a un tercero, pero se reserva el usufructo vitalicio; es decir, el derecho de seguir utilizando y disfrutando el bien inmueble hasta su fallecimiento o hasta un plazo determinado.

Obligaciones y derechos del nudo propietario y usufructuario

En la relación entre nudo propietario y usufructuario, cada parte tiene derechos y obligaciones que deben ser respetados para garantizar un equilibrio en la situación. Estos son algunos de los principales aspectos que deben tenerse en cuenta:

• El usufructuario tiene derecho a disfrutar del bien y obtener los frutos que este produzca, pero debe mantener la sustancia y forma del bien.
• El nudo propietario no puede interferir en el disfrute del usufructuario, pero tiene derecho a que el bien le sea devuelto al término del usufructo.
• El usufructuario debe hacer las reparaciones ordinarias necesarias para mantener el bien en buen estado y debe notificar al nudo propietario de las reparaciones extraordinarias que se requieran.
• El usufructuario debe pagar los gastos corrientes y las contribuciones que no sean de carácter extraordinario. El nudo propietario debe pagar las contribuciones extraordinarias y las cargas que afecten directamente a la nuda propiedad.

No hay que perder de vista que si el usufructuario no cumple con sus obligaciones, el nudo propietario puede solicitar la extinción del usufructo.

Terminación anticipada del usufructo

Acabamos de ver que la persona que ostenta la nuda propiedad puede solicitar la extensión del usufructo si el usufructuario no cumple con sus obligaciones. Pero hay más supuestos en los que se puede solicitar la finalización anticipada del usufructo o, simplemente, el usufructo se extingue.

Concretamente, el usufructo puede finalizar antes del plazo pactado en las siguientes situaciones específicas:

• Fallecimiento del usufructuario: si el usufructo es vitalicio, este se extinguirá automáticamente al fallecer el usufructuario.
• Renuncia del usufructuario: el usufructuario puede renunciar voluntariamente a su derecho, lo que dará lugar a la extinción del usufructo.
• Expropiación forzosa: si el bien es objeto de expropiación forzosa, el usufructo se extinguirá.
• Incumplimiento de obligaciones: si el usufructuario incumple con sus obligaciones, el nudo propietario puede solicitar la extinción del usufructo.
• Prescripción: si el usufructuario no hace uso del bien durante un período establecido por la ley, el usufructo puede extinguirse.

Casos especiales: divorcio, herencias y donaciones

En ciertos casos, la venta de nuda propiedad puede verse afectada por situaciones especiales como el divorcio, las herencias y las donaciones.  

Por ejemplo, en caso de divorcio, si el usufructo se otorga a uno de los cónyuges como parte de la liquidación del régimen económico matrimonial, el usufructo puede extinguirse si se produce un nuevo matrimonio o si se establece un plazo determinado en la sentencia de divorcio.

 En el caso de herencias, puede establecerse un usufructo a favor del cónyuge viudo sobre los bienes del causante. Además, es posible que un testador disponga en su testamento la venta de la nuda propiedad de ciertos bienes y la reserva del usufructo vitalicio para sí mismo o para otra persona.

Además, la donación de un bien puede incluir la reserva del usufructo por parte del donante. En este caso, el donante se convierte en usufructuario y el donatario en nudo propietario.

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Preguntas frecuentes

1. ¿Qué es la nuda propiedad y el usufructo?

La nuda propiedad es la titularidad de un bien sin el disfrute del mismo, mientras que el usufructo es el derecho real de disfrutar temporalmente de un bien ajeno sin alterar su sustancia ni forma.

2. ¿Cuáles son las principales obligaciones del usufructuario y el nudo propietario?

El usufructuario debe mantener la sustancia y forma del bien, hacer las reparaciones ordinarias y pagar los gastos corrientes. El nudo propietario debe pagar las contribuciones extraordinarias y las cargas que afecten directamente a la nuda propiedad.

3. ¿Cuándo puede extinguirse anticipadamente el usufructo?

El usufructo puede extinguirse anticipadamente en casos como la muerte del usufructuario, la renuncia del usufructuario, la expropiación forzosa, el incumplimiento de obligaciones y la prescripción.

4. ¿Cómo afecta el divorcio a la venta de nuda propiedad?

En caso de divorcio, el usufructo puede extinguirse si se produce un nuevo matrimonio del usufructuario o si se establece un plazo determinado en la sentencia de divorcio.

5. ¿Puede venderse la nuda propiedad en casos de herencia o donación?

Sí, la nuda propiedad puede venderse en casos de herencia o donación, y el usufructo puede reservarse para el testador, el cónyuge viudo, el donante u otra persona.