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El 23 de septiembre del año 2020 entraba en vigor la nueva ley de alquiler de Catalunya que implicaba importantes cambios tanto en las condiciones de los arrendamientos como en las relaciones entre propietarios e inquilinos. Unos cambios que no tardaron en despertar una fuerte controversia.
Hasta tal punto se ha convertido en un aspecto que genera enfrentamientos que el mismo Gobierno de España confirmó el 3 de agosto de 2021 que interpondrá un recurso ante el Tribunal Constitucional por considerar que algunos de los aspectos de la ley de alquiler de Cataluña sobrepasan sus competencias. Profundicemos un poco en las características de la nueva ley que ha generado tal polémica.
La idea principal de la nueva ley de alquiler de Catalunya está asociada a contener el precio del arrendamiento que ponen los propietarios cuando se trate de la vivienda permanente del arrendatario y siempre que estén situadas dentro de lo que se denominan áreas con mercado de vivienda tenso.
Este último concepto se refiere a aquellas zonas en las que el precio del alquiler haya subido en los últimos cinco años más que el IPC de Catalunya, en donde los precios hayan sufrido un incremento superior a los de la Comunidad y la media de los costes de la renta supera un 30% de los ingresos habituales del inquilino.
Una vez que se conocen estas variables, es el momento de calcular el precio por metro cuadrado de la vivienda para lo cual se toma como referencia el llamado Índice de Referencia de los Precios del Alquiler, determinados por la Agència de l’Habitatge de Catalunya.
Ahora bien, no todos los contratos de alquiler situados dentro de un área considerada tensa están sujetos a la nueva ley. Por ejemplo, no influye por el momento en los contratos que estén en vigor, en los de carácter temporal o en las residencias de obra nueva o que hayan sido sometidas recientemente a una rehabilitación muy profunda.
Quizá es más fácil señalar en qué supuestos se puede aplicar la nueva ley de alquiler de Cataluña.
La nueva ley de alquiler de Catalunya, como hemos dicho, afectará a áreas que hayan sido definidas como “con mercado de vivienda tenso”. Esto supone que afecta, hoy por hoy, a 60 municipios catalanes. Si se cumplen las condiciones que hemos señalado en el punto anterior, los propietarios deberán tener en cuenta varios aspectos.
El Índice de Referencia de Precios de Alquiler establece el coste del metro cuadrado. Para calcularlo se tiene en cuenta el año de construcción del inmueble, su estado, la media de precios de las viviendas del mismo tamaño del entorno, la existencia de certificado energético, si tiene aparcamiento o si cuenta con ascensor o piscina, entre otros aspectos. La renta inicial de alquiler no podrá superar el precio de referencia de alquiler de una vivienda con características similares situadas en el entorno, excepto en situaciones muy concretas.
Una de las excepciones es cuando el propietario se considere vulnerable. Para ello, la unidad familiar debe ingresar menos de 2.000 euros mensuales.
Como comentábamos anteriormente, en la obra nueva no se puede aplicar la ley de alquiler de Cataluña. Pero, ¿cuándo consideramos que una obra es nueva? En el caso de que el contrato se formalice hasta un máximo de cinco años posteriores a la licencia de final de obra.
Tampoco aplicará la medida en el caso de que la vivienda haya sido sometida a una gran rehabilitación. Esta se refiere a cuando la licencia del ayuntamiento señale una “gran rehabilitación” o cuando exista un proyecto de obra.
Los contratos en vigor en el momento de la aplicación de la nueva ley de alquiler de Catalunya no se verán, por el momento, afectados. Eso sí, en el momento en que los contratos se renueven deberán tenerla en cuenta, algo que hay que tener muy presente sobre todo en las grandes ciudades, donde el mercado es muy dinámico.
La nueva ley de alquiler en Barcelona, por ejemplo, provocará que si se renueva un contrato no podrá superar el precio acordado en el contrato anterior y, en el caso de que el alquiler antiguo fuese superior al Índice de Referencia, este habrá de rebajarse.
En este caso existen previstas multas por parte de la Generalitat. La cuantía de estas sanciones varía entre los 3.000 y los 90.000 euros.
Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, “será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas“. Es decir, la fianza obligatoria es de un mes. Sin embargo, en algunos casos se puede pedir un mes más como garantía adicional, pero nunca más de dos meses de fianza si se trata de un inmueble que se usa como vivienda.
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