Aplicaciones de la nuda propiedad

Invertir en el sector inmobiliario siempre ha tenido un atractivo especial y la nuda propiedad es una de las opciones que tenemos a mano para incursionar en la industria. Las aplicaciones de la nuda propiedad abren oportunidades nada desdeñables, tanto para propietarios como para inversores.

Desde ambos puntos de vista, considerar la nuda propiedad ofrece ventajas apreciables que son maneras únicas de resolver aprietos económicos (si somos propietarios) o de invertir sin necesidad de grandes sumas (si estamos buscando iniciar un modesto portafolio).

Propietario original: problemas de liquidez

La típica aplicación de la nuda propiedad aparece en el escenario de las personas de tercera edad que, ya bajo un estatus de pensionado, caen en cuenta de que el monto otorgado por el sistema público resulta insuficiente para cubrir los gastos de manutención.

A las personas con este perfil ya se les hace cuesta arriba incrementar significativamente sus ingresos y se enfrentan con un hueco en el presupuesto que cada vez empeora. Por otro lado, vender su propiedad sería una calamidad más que una solución, dado que estarían en la calle y consumiendo lo que muchas veces es su único patrimonio.

Es por ello que ceder la nuda propiedad es una manera de atender todos los problemas a la vez con el menor perjuicio. Negociar la titularidad de la vivienda y canjearla por una renta vitalicia resuelve los dos problemas álgidos simultáneamente: conservar su lugar de residencia e incrementar los ingresos mensuales.

Si bien se está cediendo la titularidad y eventualmente al extinguirse el plazo del usufructo, el inversionista asumirá la plena propiedad, hacer esta jugada garantiza un techo y recursos de por vida. Es una manera inteligente de echar mano al patrimonio acumulado en su fase productiva para garantizarse unos últimos años sin tantas penurias económicas.

Muchos pensarán que se está desperdiciando un bien inmueble, tomando en cuenta que la muerte llegue abruptamente antes de lo esperado, pero aún esos casos pudiese contemplarse que los herederos —si los hay— tengan una opción para recuperarlo reembolsando las rentas recibidas hasta el momento por el occiso más intereses y gastos.

Incluso previendo esta posibilidad puede establecerse en el contrato un monto mínimo total que sería entregado a los deudos en caso de que no cuenten con los recursos económicos para recuperarlo.

Negociaciones ganar-ganar

Una renta vitalicia no es la única opción para negociar la nuda propiedad. Si acaso el propietario original requiere por algún motivo de todo el dinero junto, entonces basados en el justiprecio del inmueble y el respectivo valor del usufructo, pueden negociar una venta de contado de la misma.

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De esta manera, el usufructuario tendrá recursos que podrá administrar e incluso usar para alguna otra inversión que le genere dividendos y que pueda asumir con los fondos recibidos.

No está de más recordar que el usufructuario —gracias a su condición— tiene además la potestad de lucrarse y sacar provecho de subarriendos que pueda ofrecer en su residencia y así percibir ingresos adicionales.

Inversionistas: oportunidades a bajos costos

Por su parte, los inversionistas también pueden apreciar las ventajas de involucrarse en el negocio de la nuda propiedad, tomando en cuenta que siempre estarán desembolsando una fracción del inmueble en cuestión y aún así constará en sus activos como una nueva propiedad que incrementa de inmediato su patrimonio.

Como en muchos de los casos la negociación involucra una renta vitalicia para una persona de tercera edad, el monto de la inversión se diluye en el tiempo, ofreciendo la ventaja para personas que aunque no posean fuerte sumas de capitales, sí cuenten con el flujo de caja requerido.

Aun cuando el propietario original desee recibir todo el valor de la porción correspondiente a la nuda propiedad al momento de firmar, puede valorarse la posibilidad de solicitar una hipoteca con la que se cancelaría el capital y, en vez de pagar rentas, se asumirían las cuotas hipotecarias.

Por supuesto, habría que evaluar que los intereses y gastos no abulten en demasía la inversión, pero en cualquier caso siempre serán cuotas más bajas que las de una hipoteca sobre el valor total de un inmueble.

Recordemos que el código civil establece la forma de cálculo de manera taxativa para conocer el valor del usufructo —y, por ende, de la nuda propiedad — sirviendo de punto de partida para negociaciones de esta naturaleza.

Como vemos, la nuda propiedad es un recurso que no siempre viene a la mente de propietarios e inversionistas, pero sin dudad es una vía de resolución de situaciones económicas a las que no le vemos salida y también una manera de iniciarnos en el mundo de las inversiones inmobiliarias.

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